「2024年05月」の記事一覧（6件）
カテゴリ：不動産購入ガイド / 投稿日付：2024/08/29 09:11
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
こんにちは、センチュリー２１浜松不動産販売のブログへようこそ！不動産投資は資産運用の一つとして人気が高まっていますが、成功するためには適切な知識とリスク管理が不可欠です。この記事では、静岡県浜松市で不動産投資を始めるための基本知識と成功のポイント、リスク管理について詳しく解説します。
---------------------------------------- 1. 静岡県浜松市の不動産投資市場の現状
浜松市は、静岡県西部に位置し、人口約80万人の中核市です。交通の便や生活環境の良さから、投資対象としても注目されています。
1.1 浜松市の魅力
交通アクセス：浜松駅は新幹線が停車する駅で、東京や大阪へアクセスが容易です。また、市内を走るバスや自転車専用道路も充実しています。
経済成長：浜松市は工業都市としても知られ、多くの企業が集積しており、安定した経済成長が期待されています。
住環境：教育機関、商業施設、自然環境が充実しており、居住環境が良好です。
1.2 不動産市場の動向
住宅価格：浜松市の住宅価格は過去数年間で緩やかな上昇傾向にあります。特に浜松駅周辺や中央区（旧中区、旧東区）の人気エリアでは価格上昇が顕著です。
賃貸市場：学生や若い社会人、単身赴任者の需要が高く、賃貸物件の需要も安定しています。賃貸物件の稼働率は高く、安定した賃料収入が見込めます。
2. 不動産投資の基本
2.1 不動産投資の種類
マンション投資：都市部のマンションを購入し、賃貸に出すことで賃料収入を得る方法です。管理が比較的簡単で、初心者にもおすすめです。
一戸建て投資：一戸建て住宅を購入し、賃貸に出す方法です。広い庭や駐車場を提供できるため、ファミリー層に人気があります。
アパート経営：複数戸のアパートを所有し、賃貸収入を得る方法です。管理が大変ですが、高い収益が期待できます。
2.2 購入前の準備
市場調査：浜松市の不動産市場を詳しく調査し、どのエリアが投資に適しているかを分析します。地域の人口動態や経済状況、将来の開発計画も考慮します。
資金計画：自己資金と借入額を考慮し、購入予算を設定します。また、賃貸収入とローン返済、管理費用などの収支計画を立てます。
3. 成功するためのポイント
3.1 立地の選定
交通の便：駅やバス停からの距離、周辺の交通インフラを確認します。特に浜松駅周辺は利便性が高く、賃貸需要が安定しています。
周辺環境：商業施設、教育機関、病院、公園などの施設が充実しているエリアを選ぶと、入居者の満足度が高まります。
3.2 物件選びのポイント
築年数と建物の状態：築年数が新しく、建物の管理が行き届いている物件を選びましょう。古い物件は修繕費用がかかる可能性があります。
間取りと設備：入居者のニーズに合った間取りや設備を備えた物件を選びます。例えば、シングル向けには1LDKや2LDK、ファミリー向けには3LDK以上が好まれます。
3.3 賃貸管理
賃貸管理会社の選定：信頼できる賃貸管理会社を選び、物件の管理を任せると、入居者募集や家賃回収、トラブル対応などがスムーズに行えます。
入居者対応：迅速かつ丁寧な対応が入居者の満足度を高め、長期入居につながります。
4. リスク管理
4.1 空室リスク
リスクの軽減方法：立地や物件の魅力を高めることで空室リスクを軽減します。また、複数の物件を所有することでリスクを分散します。
空室対策：定期的な物件のメンテナンスやリフォームを行い、常に魅力的な状態を保ちます。賃料の見直しやプロモーション活動も効果的です。
4.2 資金繰りリスク
予備資金の確保：突発的な修繕費や空室期間に備え、予備資金を確保しておきます。
ローンの見直し：金利の変動や返済計画を定期的に見直し、無理のない返済計画を維持します。
4.3 法的リスク
契約書の確認：賃貸契約書や管理契約書をしっかり確認し、法的リスクを最小限に抑えます。不明点は専門家に相談しましょう。
法改正への対応：不動産に関連する法律の改正に注意し、適切に対応することが重要です。
まとめ
不動産投資は、適切な知識と準備をもって取り組むことで、安定した収益を得ることが可能です。静岡県浜松市は、魅力的な投資先として多くの可能性を秘めています。この記事を参考に、成功する不動産投資を目指しましょう。何かご質問がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。センチュリー２１浜松不動産販売は皆様の不動産投資を全力でサポートいたします！
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
こんにちは、センチュリー２１浜松不動産販売のブログへようこそ！不動産購入は人生で大きな決断の一つです。特に初めての不動産購入は不安や疑問が多いかもしれません。この記事では、静岡県浜松市で初めて不動産を購入する際に知っておきたい基礎知識を詳しく解説します。
---------------------------------------- 1. 購入前の準備
1.1 予算設定と資金計画
総予算の設定：まずは、自分の収入や貯蓄を基に、総予算を設定します。これには、物件価格のほか、諸費用（仲介手数料、登記費用、引越し費用など）も含まれます。
住宅ローンの計画：住宅ローンの借入可能額を確認し、毎月の返済額を無理のない範囲で計画します。浜松市内の銀行や金融機関のローン商品を比較検討しましょう。
1.2 希望条件のリストアップ
エリアの選定：浜松市の中でも特に住みたいエリアを絞り込みます。例えば、浜松駅周辺の利便性の高いエリア、中央区（旧中区や旧東区）などの人気エリアなど。
物件の特徴：間取りや広さ、築年数、設備、周辺環境など、自分のライフスタイルに合った希望条件をリストアップします。
1.3 情報収集
不動産ポータルサイト：スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトで、浜松市の物件情報をチェックします。
現地見学：実際に現地を訪れ、周辺環境や交通の便を確認します。特に平日と週末での雰囲気の違いを確認すると良いでしょう。
2. 物件の選定と内覧
2.1 物件選定のポイント
立地：駅からの距離や周辺の商業施設、学校、病院などの利便性をチェックします。
建物の状態：築年数や建物の管理状態を確認します。特に中古物件の場合、過去の修繕履歴やメンテナンス状況を確認することが重要です。
2.2 内覧のチェックポイント
建物の外観と共用部分：外壁のひび割れや、エントランス、エレベーターなどの共用部分の状態を確認します。
室内の状態：壁や床の傷、天井のシミ、窓のサッシの状態を確認します。また、設備（キッチン、バスルーム、トイレ）の動作確認も行います。
日当たりと通風：部屋の向きや窓の配置をチェックし、日当たりや風通しの良さを確認します。
周辺環境：周囲の騒音や治安、近隣の住民の様子も確認しておくと安心です。
3. 契約と購入手続き
3.1 重要事項説明
契約前の説明：契約前には不動産会社から「重要事項説明」を受けます。これは法律で義務付けられているもので、物件の詳細や権利関係、契約内容について詳しく説明されます。
確認ポイント：疑問点があれば納得いくまで質問し、理解した上で契約に進みます。
3.2 売買契約の締結
契約書の内容確認：契約書にサインする前に、契約内容を再度確認します。特に支払い条件や引き渡し日、違約金の条件などをチェックします。
手付金の支払い：契約締結時には手付金を支払います。手付金は契約解除時のペナルティとして設定されることが多いです。
3.3 住宅ローンの申請
必要書類の準備：住宅ローンの申請には、収入証明書や身分証明書、購入物件の詳細書類が必要です。
審査と承認：銀行の審査を経て、ローンが承認されます。審査期間は数日から数週間かかることがあります。
3.4 決済と引き渡し
残金の支払い：決済日には、物件の残代金を支払い、登記手続きを行います。
物件の引き渡し：引き渡しが完了すると、鍵を受け取り、晴れて新居に入居することができます。
4. 購入後のポイント
4.1 引越しと生活の準備
引越し業者の手配：引越し業者を選び、引越しの日程を決定します。引越し料金の比較も忘れずに。
各種手続き：住所変更や電気、ガス、水道、インターネットの契約手続きを行います。
4.2 アフターサービスの利用
不動産会社のサポート：購入後も、不動産会社のアフターサービスを利用しましょう。修繕やメンテナンスに関する相談が可能です。
まとめ
初めての不動産購入は多くの手続きや確認事項があり、不安も多いかもしれません。しかし、しっかりと準備をしておけばスムーズに進めることができます。静岡県浜松市での不動産購入を成功させるために、ぜひこの記事を参考にしてください。何かご質問がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。センチュリー２１浜松不動産販売は皆様の不動産購入を全力でサポートいたします！
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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マンションの騒音問題の種類と対策
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住宅における騒音問題は、マンションなどの共同住宅での発生が主流を占めていること、一度トラブルになると問題が深刻化し解決に長い時間を必要とするなどの特徴を有しています。筆者らがマンション購入予定者を対象に行ったアンケート調査結果（図表1）でも、97％とほぼ全員が住戸の遮音性能を購入時のチェック項目として挙げていることから、本稿では、主に共同住宅の「音」の問題を対象に、対応策を含めて解説することとします。
1 マンション内で聞こえる音を区別すると？
マンション内で発生する音を、発生系から分類すると、①空気伝搬音（空気音）と②固体伝搬音（固体音）に分けることができます。この分類は、特に音の発生系と伝搬系の差異によるところが大きく、①空気音とは空気中に音が放射され、空気中を伝搬してある点に達したり、壁などを透過（励振）して別の空間に達したりする音をいいます。たとえば、赤ん坊の泣き声やテレビ、ステレオのスピーカからの再生音、話し声や車の走行音、クラクションの音、夫婦喧嘩の声など、音の発生源から空気が振動して発生して、伝搬過程も空気振動となる音のことです。
一方、②固体音とは、動的な力（時間変化のある力）や振動自体が建築の壁や床、天井材などに入り、連続する部材（固体）中を振動伝搬して、離れた任意の空間の壁や天井、床仕上げ材に伝わり空間内に放射される音のことをいいます。たとえば、床に物を落としたり、床上で飛び跳ねたり走ったりしたときに直下室や他の住戸内でコンコンとか、ドンドン、ドタドタなどと聞こえる音、他住戸内で襖やドアを閉めたときのバタンなどと聞こえる音、さらには、ふろ場やトイレで発生する給排水音、エレベーターの走行音など、種類は豊富です。
集合住宅（共同住宅）はコンクリートなど、各部材や材料が連続するので、空気音より固体音のほうが聞こえやすく問題となる場合が多いため、対象音としては「固体音」の制御が重視される場合が多いのです。とにかく、音の種類としては以上の2種類が挙げられ、発生系や伝搬系が大きく異なるので、両者は区別して扱うことが重要になります。図表2にマンション内で発生・聞こえる主な音の種類をまとめておきましたので参考にしてください。
また、別の視点による音の分類ですが、同じ大きさに聞こえても評価に相違が発生しやすいので、聞こえ方・評価として知っておいたほうがよいと思います。それは、聞こえてくる音が、意味を持つ音かどうかということと、発生音が居住者の発生する一般音などか、または共用部分・設備等から発生する音か、の違いです。同じ大きさの音でも評価に違いが発生するので、この点も予め知っておいたほうがよいでしょう。
集合住宅の場合、いろいろな音がいろいろな方向から伝搬してきますので、このような分類を行い判断することも必要になる場合があります。まずは、音自体によって生活行為が推測できるような場合、この種の音を有意味音（有意音）、ごく一般的などこにもありふれたような音を無意味音（無意音）と区別し、一般的には両者には1ランク（5dB）程度の評価に対する変化があるといわれます。有意音は厳しく評価される場合が多いといえます。また、2つ目の共用部分からの発生音の場合も、一般的な外部騒音や隣室等から透過してくる一般的な音に比べて1ランク（5dB）程度は厳しい評価が行われる場合が多いともいわれますので、この傾向も知っておく必要があると思います。ここでいう「１ランク程度厳しい評価」とは他の騒音に比べて5dB程度低いレベルが要求されるということです。
2 騒音問題の発生要因と相手方の関係は？
共同住宅を対象とした騒音問題の発生パターンは、対象者の区分・種類で分類しますと、①住人間（居住者間）のトラブル、②住人（居住者）と業者（マンション販売会社、工事業者など）の間のトラブル、③住人（居住者）とマンションの管理会社・管理組合間のトラブルなどが挙げられます。
また、トラブルに対する音の種類を戸建・共同住宅別に分類してみると、図表3の例のようになります。この結果をみると、基本的な傾向として、共同住宅内（マンション内）における最も問題となる音は、上下階の「床衝撃系騒音」であり、戸建住宅の場合は外部騒音すなわち建築物側からみると、「外壁窓の遮音性能」や施工仕様や施工技術に関わる「床鳴り」の問題が多いといえます。
ところで、共同住宅を対象としたときに、①の住人間（居住者間）のトラブルは、通常の生活時において多く発生するパターンで、トラブルの発生件数としては最も多いと思われます。この問題は、クレームや不満を言う住戸の居住者が、その直上階や斜め上の階の住戸、隣の住戸など、他住戸における居住者の生活の仕方が非常識であるから、下階や隣の住戸に大きな音が発生するとして、生活にまつわる行動、特に子供のいる家庭の「子供の遊戯時、生活時における飛び跳ね音や走行音などの床衝撃系騒音」が最も指摘の多い対象騒音として挙げられるのです。もちろん、テレビやステレオの発生音や会話音、夫婦喧嘩の声などもあります。
これらの対象音の中で、子供が室内で飛び跳ねたり、走り回ったりしたときの発生音の原因は、特に足の踵の床衝撃による場合が多く、この場合の床面に加えられる衝撃力は低周波数成分（31.5～63Hz帯域）が主な成分になることから、床のコンクリート厚さや床構造の質量（専門的には曲げ剛性と質量）が遮断性能に大きく影響してくるため、これらの値を高めることが技術的対策方法となります。通常、この種類の騒音は、床衝撃音の中でも、音源が重く柔らかいものであることから「重量床衝撃音」と呼ばれ、マンション内の代表的な騒音として対策対象の中心となっています。
また、音の発生が、衝撃力による振動の発生⇒伝搬⇒音の放射となることから、前述した「固体音」の代表的騒音として対策や評価の対象騒音として挙げられています。なお、居住者間の騒音トラブルとしては、ピアノ、楽器の演奏音や共用部分で話す声、子供の遊ぶ声・泣き声などの「空気音」も問題とする対象音には挙げられますが、トラブル発生の面から考えますと、固体音に対してはかなり少ない状況にあります。
次に②のパターンですが、この種のトラブルは新築マンション購入時や既存のマンションのリフォーム時に発生する場合が多いようです。マンション購入時に消費者が予期した性能（発生音や透過音など）が実生活の中で満足できないとする場合や、リフォーム時にリフォーム前の性能に比べて感覚的に性能が低下したと感じたり、他の住戸の居住者から性能が低下したと指摘を受けた場合などに発生するトラブルです。
このトラブル・紛争の発生原因は、新築マンション購入時においては、音響性能に対する十分な説明を受けていなかったことや、遮音性能による侵入騒音の程度まで契約項目に条件として入っていなかったり、納得できる説明がなかった場合などに発生する場合が多く、対象マンションが居住者の要求した「音環境グレード」として低すぎたことなどが、理由や原因として挙げられます。
また、リフォーム時における遮音性能の問題は、リフォームによって性能は変化しないか、または性能の向上が達成されていないと必ずといってよいほどクレームが発生するものです。リフォームの工事期間は、普通、数週間という短期間で行われる場合が多いため、遮音性能などの変化（低下）を居住者が検知しやすく、クレームになりやすいのです。多くのマンションでは管理規約内などで、特に床仕上げ材のリフォームを対象に、床衝撃音遮断性能の推定値を設定しています。
この性能の表現方法は、「推定L等級」とか、「床衝撃音レベル低減量」などの表記で行われていますが、基本は「リフォーム前と同等またはそれ以上の遮音性能を得ることができる床仕上げ材を用いたリフォームを行うこと」です。具体的には、「LL-45などの推定L等級」や、ある測定法による床衝撃音レベル低減量を判断基準とした「ΔL等級」などを用いて表示、説明が必要なのです。
次に③のトラブルは、管理会社や管理組合に対する居住者からのクレームや申し入れなどのトラブルであり、本稿で特に重視すべき紛争とは異なりますが、分類上のトラブル発生パターンとして受け止めておいていただきたいと思います。ただし、状況や内容によっては大きな問題に発展するケースもあることは認識しておくべきことではあります。内容としては、管理規約における製品性能の判断方法、許可に関する問題や管理規約上での文言に関する解釈上の問題、騒音問題発生時における管理会社や管理組合の対応方法・対応内容の問題などが挙げられます。
３ 騒音トラブルの訴訟類型にはどのようなものがあるか？
騒音トラブルや訴訟の理由の根拠として考えると、①不法行為型訴訟、②債務不履行型訴訟の2種類（注1）が基本的根拠として挙げられる場合が多いです。
注1：「不法行為」によるトラブル：民法709条を根拠とした損害賠償請求を指す場合が多い。また、債務不履行による損害賠償請求をする場合は下記の民法415条に基づき請求する場合が多い。
民法709条：故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害したものは、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。
民法415条：債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者はこれによって生じた損害の賠償を請求することができる。
まず、民法709条を根拠とする紛争・トラブルでありますが、民法709条は、前記枠内の注1で示すように、故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害したと原告側から立証されますと、それによって生じた損害を賠償する責任が被告にあるということになります。
この内容を音環境事件に当てはめて考えてみると、たとえば、マンション等で「ステレオをある程度の音の大きさで聞いていた場合、その音楽の音が隣室等に透過し、その透過音によって、心理的、生理的影響や損害を被ったと証明されると、その損害に対応する賠償金を支払う義務が音を出している側の居住者に生じるということになります。この場合の損害は、心理的や生理的、物的損害等について成立することになります。もちろん、床衝撃系騒音の場合でも同じこととなります。
また、債務不履行に関するトラブルは、民法415条が適用される場合です。同条では、「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者（被害者）は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる」としています。判りやすく単純にいえば、民法415条は、約束違反があれば、それによって生じた損害は、違反者側が賠償する責任を負うとすることであり、当然の常識的内容といえます。
たとえば、住宅の床をリフォームする場合、共同住宅なので直下の居住者への配慮から、同マンションの管理規約等で決めている遮音性能のLL-45以上の性能を有する床仕上げ材の直張りフローリング材を用いるとする契約書を作成して、それに見合う値段で見積もり、契約して工事を行ったところ、遮音性能が低すぎるとして紛争が起こり、床材の性能を検査した結果、実際にはLL-55相当の仕上げ材が使用されており、性能を検査した結果も当初の予測性能を2ランク以上下回っていたとなると、この性能低下によって下階の居住者が受けた物的、心理的、生理的損害を賠償する責任は、リフォーム工事を発注、設計、施工した発注者や施工業者等にあり、民法415条を根拠とする損害賠償を発注者や関係業者が負うこととなります。
この事件の例の場合、原告はリフォーム工事を行った住戸の直下に居住する住人の場合が多く、被告としてはリフォーム工事の発注者である居住者、リフォーム工事を設計した設計者、工事業者、またはそれらの関係者すべてとなる場合があります。このように、契約違反によって行われた設計や施工による損害に対しては、契約違反をした当事者の責任によって、損害金の支払いや賠償行為が実行されることとなります。
マンションのリフォームに伴う音響性能に対する同種の事件は多く、設計者や施工者などの建設側の知識不足や技術的対応不足などに起因するケースが非常に多いと考えます。さらには、工事の発注者である居住者の責任が問われる場合もあることも認識しておく必要があるでしょう。
図表4には、住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称、品確法）に基づき設置された「住宅リフォーム紛争処理支援センター」で受けた「電話相談内容」を整理・分析した結果（555件）と筆者らが収集した民事裁判記録（45件）を整理分析した結果の両者を比較する形で示しましたが、この結果をみても、戸建・マンションのケースを集計した結果は不法行為、債務不履行に基づく類型が多いことがわかります。
４ 騒音トラブルの発生防止方法は？
共同住宅における騒音トラブルの発生防止方法は、基本的に建物の音響性能を決定づけるタイミングによって2つに分けて考えることであると思います。
まず一番目は、新築物件の場合です。新築の場合、ディベロッパーは対象建物のグレードに応じて一定の遮音性能を持つ建物を設計、施工します。この場合の設定性能は、学術基準である「日本建築学会基準」等に基づき性能設定を行い、それを満足するように設計・施工を実施します。そして、竣工後に達成している性能値を公開し、購入予定者（居住予定者）に性能をアナウンスして、性能に見合う日常生活を送ることが、発生音の防止、居住者間のトラブル防止に大事な条件となることを示し、購入予定者も、建物の遮音性能を理解、納得し、購入・入居すべきなのです。この性能に応じた限度ある生活方法が守られれば、トラブルに発展することは非常に少なくなり、たとえトラブルになったとしても、原因ははっきりするでしょうし、解決に至るまでにそれほどの時間や労力はかからないと思います。
その基本として、皆さんご存じの「住宅性能表示」が法制化されたわけです。現状では、音環境に関わる4項目は、選択項目で法律自体が任意の形でありますので、すべての共同住宅に適用されてはいませんが、消費者からの要望として対象建物に同様な性能の表示を要求することはできます。住宅性能表示で対象としている項目の「住戸間界壁の遮音性能」、「重量床衝撃音遮断性能」、「軽量床衝撃音遮断性能」、「建物外周の開口部の遮音性能」の少なくともこの4項目については、遮断性能、生活実感としての評価などについて、住戸の販売事業者から詳細に聴いて、入居・生活前に知り性能に見合った生活をすることが、生活の方法や建物・住戸の資産価値を落とさないためにも必要なことと考えます。
また、もう一点の問題ですが、それは入居している状態での「リフォーム工事」による問題です。一般に、新築物件購入後20～30年経つとトイレやふろ場、床仕上げ材などを新しくする大規模なリフォームを行うケースが普通です。このリフォームによって、音響性能が低下すると、それは周辺住戸から即クレームとして指摘されます。リフォーム工事は部分的な場合が多いので、数日で完了するケースが多いため、遮音性能の小さな低下も「性能が落ちた」と感じやすく、クレームにつながりやすいのです。床仕上げ材をカーペットから直張りフローリングの木質材へのリフォームは、近年、普通に行われている工事で、木質系フローリング材の床衝撃音遮断性能によっては、かなり性能は低下（軽量床衝撃音遮断性能で２～３ランク）するため、トラブルやクレームになりやすいのです。
それ故、多くのマンション管理組合では、リフォーム時の性能確保のためにLL-40とかLL-45以上の性能を有する床仕上げ材とすること、などのリフォーム条件を管理規約内に設けている場合がほとんどです。この記述は、以上のような理由から規定されていることなのです。
このように、技術的な対応でのトラブル防止のための方法は、もちろん実行していかないと、トラブルの未然防止は難しいのですが、居住者の住まい方の工夫でも大きな成果を期待できることも一応知っておきたいことです。騒音トラブルは、出す音の低減と出た音の遮音のどちらも同じ効果が得られることを知っておきましょう。これまでは、出た音を遮音によって低減させることをメインに話してきましたが、出す音を低下させることも重要であるということです。ただし、発生音の低減は、生活を委縮させることにつながることがありますので、それには限界があります。それ故、日常の生活、通常の生活の中ででき得る範囲で利用すべきと思います。
たとえば、「テレビ等の音量に気をつける」、とか「サッシや引き戸、ドアなどを閉めるときは戸当たり部を見て確認しながら閉める」4）、「掃除機や洗濯機の使用時間帯には、制限を設ける」、「子供の室内での飛び跳ねや走り回りなどは禁止する」、「深夜に浴室は利用しないようにする」などは、他住戸への影響を低減させるために大きな効果が期待できるので、共同住宅居住者の生活上でのモラルとしての位置づけを一般化させていく、などの対応は大きな効果を発揮するとともに、居住者間の関係向上や建物の財産的価値の向上にも寄与できるものと思われます。
このうち、サッシを閉める動作で「戸当たり部を見て閉める」ことによる効果を筆者が実験を行ってみた結果、文献4）に報告しているように、中周波数域では10dB以上、騒音レベルでも5dB以上の効果が得られることを筆者自ら検証しています。なお、同じマンション内で「騒音トラブル」が頻繁に起こっているなどの評判は、マンション全体の価値を大きく低下させる要因となることを居住者全員が共通認識として持つべきことと考えます。騒音訴訟などが発生しているなどの評判は、消費者にマイナスのイメージを与え、マンションの売買取引額に影響を及ぼすことは明白です。
以上、新築時、リフォーム時、日常生活時に分けて、騒音トラブル発生防止の観点から考察してみましたが、それらの基本条件として、「居住者間のお付き合いの励行」や「知り合い・顔なじみになる」などの励行があることを知っておくべきと思います。居住者同士が知り合いになったりお付き合いが行われたりしても音の発生が制御されるわけではありませんが、知り合いの方の発生音に対しては、知らない方の発生音に比べて許容範囲が広がるものです。そういった人間の特性も利用することで、トラブルは回避されたり、問題は小さくなるものです。
５ 騒音トラブルの解決方法は？
トラブル解決の基本的な方法は、問題となっている音の「排除」または「パワーの低減」の実現となります。それが一般的には、十分達成できないので、いろいろな解決策を探ることになるわけです。
まず、音や振動を発生させている加害者側の問題ですが、他住戸から苦情やクレームがきたら、対象音がどのような大きさや時間特性を有するものかを冷静に聞くことが必要なのです。単純に「私の住戸の発生音ではない」、とか「そんな音を発生させていない」、「うちは普通の生活をしているだけなので、音がうるさいというなら、その原因は建築にある」などと、けんか腰、感情的に対応してしまうと意見対立が起きてしまい、対象音の特定や計測などの検証に進むことができなくなってしまうからです。そういった意味では、第三者の方、管理人や管理組合の理事などを通して話したほうが話がスムーズに進むかもしれません。マンション内で他の住戸から聞こえてくる音は多くの場合が「固体音」となりますので、上の階から聞こえると感じても、必ずしも直上階の住戸からの音とは限りません。斜め上の階の住戸だったり、2階上の階の住戸や下階の住戸だったりすることがよくあるからです。
「固体音」は前述しましたように、建物の特に躯体部分（コンクリート躯体）に衝撃力や振動が入り、建築躯体中を振動として伝搬して他住戸の壁、床、天井部分を励振させ、音として放射される種類のものを指す専門用語です。固体音の発生場所から伝搬すると、特に距離が多少離れると伝搬音の壁・床・天井からの放射音の差が小さくなり、発生音の場所や方向を特定することがかなり難しくなり、具体的な対策や制御が難しいのです。直上階住戸が音源位置と思われたら音源室と受音室に当事者がいて同時確認し、発生音の種類と特性を両者が知り、納得することが重要なのです。音源室や音源が特定され、それが日常の生活の中で制御できる音源であれば、両者の納得のもとで注意をしたり、断ったりすることで、解決や対応ができるようになると思います。
このような、日常生活で発生する音の種類としては、図表2に掲げるようなものがあり、特に衝撃性の高い音に関する問題が多いようです。
また、トラブルがエスカレートしてくると、単に管理組合レベルの介入では問題解決は難しくなります。住宅品確法で設置された、「住宅リフォーム紛争処理支援センター」では、まず第一段階として、①電話による不具合相談を受け付けています。そして、次の段階として、②専門家相談を受け付けており、そこでも解決が難しい場合は、③紛争処理機関を紹介するシステムが出来上がっています。音に関する不具合や相談は最近、それほど多い要因とはなっておりませんが、不具合や問題として指摘されると、上記②や③の段階までいってしまうという特徴を有する要因（不具合）といえます。その理由は、問題が「心理的」「感覚的」な判断に基づくものであることが大きく関係してくる要因であることが挙げられます。音の影響は、いったん問題になってしまうと簡単には解決できない、重要な心理的問題であるといえます。この傾向は、近年になってさらに厳しくなり、問題意識を持つ方も増加傾向にあるように感じられます。
上記の②の段階では、建築の設計や施工・管理に長年、携わってきた専門技術者が直接、面接方式で対応してくれて問題解決策を提案してくれます。また、③の紛争処理機関による対応は、前述したように専門技術者と弁護士が「調停」や「あっせん」、「仲裁」など、ADRとしての対応で問題解決に当たってくれますので、ほとんどの場合で解決につながることが期待できます。図表5に紛争処理機関にまで、トラブルが進んでしまい、ADRによる解決策を検討された例を示しましたが、この例でも「騒音」に関わる問題が挙げられ、問題が深刻化し紛争が訴訟にまで及んでしまう傾向にあること、解決に時間を要することなどが理解できます。
一方、これらの対応では、解決が難しい場合や納得できない場合には、裁判所に「民事訴訟事件」として訴えることもできます。裁判所では、法令や社会常識に基づき判決として言い渡したり、裁判所調停に付したり事件の内容によって、いろいろな解決策を用いて対処しています。
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カテゴリ：不動産購入ガイド / 投稿日付：2024/06/30 09:22
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
こんにちは、センチュリー２１浜松不動産販売のブログへようこそ！不動産探しは大変なプロセスですが、正しい情報を持っていればスムーズに進めることができます。この記事では、静岡県浜松市で理想の家を見つけるための重要なポイントを詳しく解説します。
---------------------------------------- 1. 浜松市の住環境
浜松市は住みやすさと利便性を兼ね備えた素晴らしいエリアです。この地域がどのような特徴を持っているか見てみましょう。
1.1 交通アクセス
主要駅へのアクセス：例えば、浜松駅は新幹線が停車する駅で、東京や名古屋、大阪へのアクセスが非常に便利です。JR線や遠鉄電車も利用可能です。
バスと自転車：浜松市内はバス路線が充実しており、自転車専用道路も整備されています。日常の移動も快適です。
1.2 教育機関
小学校から高校まで：評判の良い学校が多く、お子様の教育環境は抜群です。地域の教育レベルも高く、多くの家庭から支持されています。
大学や専門学校：近隣には静岡大学や浜松医科大学、浜松工業高等専門学校などがあり、学びの選択肢が豊富です。
1.3 商業施設と娯楽
ショッピングセンター：大型ショッピングモールが複数あり、イオンモール浜松志都呂やザザシティ浜松などで、日常の買い物やファッション、グルメを楽しめます。
カフェとレストラン：カフェやレストランも多く、週末の外食やカフェ巡りが楽しめます。地元の名物うなぎ料理も楽しめます。
公園とスポーツ施設：自然豊かな公園や、浜松アリーナ、浜松市体育館などのスポーツ施設が充実しており、アウトドア派の方にもおすすめです。
2. 不動産市場の現状
現在の浜松市の不動産市場について、最新の情報をお届けします。
2.1 価格動向
過去数年のデータ：過去数年間の価格動向をグラフで示し、どのような変化があったかを解説します。これにより、購入時期の判断材料となります。
将来の予測：エリアの開発計画や人口動態を基にした将来の市場予測も提供します。
2.2 人気の物件タイプ
一戸建て：家族向けの広い間取りが特徴で、庭付きの物件が人気です。特に旧中区や旧東区、旧南区などで人気があります。
マンション：利便性が高く、セキュリティや設備が充実しているため、若い夫婦や単身者に人気です。浜松駅周辺が特に人気です。
アパート：手頃な価格で、学生や若い社会人に支持されています。
3. 理想の物件を見つけるためのポイント
理想の物件を見つけるための具体的なアドバイスを提供します。
3.1 予算設定と資金計画
予算設定：まずは予算を設定し、頭金や毎月のローン返済額を計算します。
資金計画：初期費用（仲介手数料、税金など）や引越し費用も含めた総予算を考えます。
3.2 希望条件の優先順位
エリアの選定：交通の便や生活利便性を考慮し、希望するエリアを絞り込みます。例えば、浜松駅周辺や旧中区、旧東区など。
物件の特徴：間取り、築年数、設備、周辺環境など、希望条件をリストアップし、優先順位をつけます。
3.3 内覧のポイント
チェックリスト：内覧時に確認すべきポイント（壁のひび、設備の動作確認、日当たりなど）をチェックリストにまとめます。
質問事項：不動産業者に聞くべき質問（近隣の環境、過去の修繕履歴、将来的な開発計画など）を準備します。
4. 【不動産会社名】のサービス紹介
当社のサービス内容について紹介します。
4.1 無料相談サービス
詳細なヒアリング：お客様のご要望を丁寧にヒアリングし、最適な物件をご提案します。
市場調査：地域の市場調査を行い、最新の物件情報を提供します。
4.2 アフターサービス
購入後のサポート：ご購入後も安心してお住まい頂けるよう、アフターサービスを充実させています。
メンテナンスや修繕：定期的なメンテナンスや修繕のアドバイスを行い、長く快適に住み続けられるようサポートします。
まとめ
静岡県浜松市で理想の家を見つけるためのポイントをお伝えしました。何かご質問がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。センチュリー２１浜松不動産販売は皆様の夢の実現をサポートいたします！ ----------------------------------------本日は以上となります。
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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令和6年の地価公示3年連続の上昇だが過熱感は低い
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3月26日に「令和6年地価公示」が国土交通省から発表されました。今年1月1日時点の標準地の鑑定評価をもとに決定された、不動産市況について最も基本的なデータともいえますが、この最新の結果がどういう状況にあるのかを解説します。
東京23区内の新築マンション平均価格1億円超
少し古い話で恐縮ですが、株式会社不動産経済研究所が公表した、2023年中に東京23区で販売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は、統計を取り始めてから初めて1億円を超えました。この価格帯のマンションを、普通の勤労世帯が買うとなると、夫婦ともに大企業でフルタイム勤務をし、ペアローンを組んで、ようやく買えるといった感じだと思われます。
このようなニュースを耳にすると、「日本の不動産市況もいよいよバブル的になってきたのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、思ったよりも日本の不動産市況は過熱していないようです。少なくとも、1980年代から1990年代の前半にかけて生じたような、日本全国あらゆる場所の地価が高騰した不動産バブルに比べれば、今の不動産市況は、かなり冷静に上昇を続けているといってもいいでしょう。それは、地価公示を見てもわかります。
リゾート地、企業の進出地が高い
令和6年の地価公示を見ると、日本の不動産市況は上昇が続いていることがわかります。令和5年に比べ、地価の変動率がプラスになった都道府県数は、住宅地が24から29、商業地が23から29に増加、逆に変動率がマイナスになった都道府県数は、住宅地が22から17、商業地が23から15に減少しました（図表1、図表2）。
また、標準地番号で変動率を見ると、住宅地で上昇率の高いところは「富良野-201」がトップで、令和5年に比べて27.9％の上昇。その他、北海道千歳市の上昇が目立ちました。
富良野は「第二のニセコ」の呼び名が高く、リゾート開発が活発に行われています。同じく標準地番号の上昇率で8位の「白馬-1」も、長野県白馬村におけるリゾート開発が地価を押し上げています。
さらに標準地番号の上昇率で上位10地点中、4地点もあった千歳は、最先端半導体の開発を行っている半導体メーカーであるラピダスの工場進出に伴うもので、熊本県菊陽町が台湾の半導体メーカーTSMCの進出で地価が高騰したのを連想させます。
地価高騰というと、東京23区をはじめとして、大都市圏を中心にした動きのように思えますが、決してそうではなく、地方にも広がっています。たとえば、東北6県の住宅地の地価はすべて上昇しました。人口減少が著しい秋田県でさえも、秋田市中心部に関しては住宅地、商業地がともに上昇しています。人口減少県でもその中心地には人が集まっていて、中心地における地価上昇が、県全体の地価上昇につながっています。
このように、地価上昇は地方にも波及しつつありますが、冒頭でも触れたように、今の不動産市況は、バブルにはほど遠いといってもいいでしょう。その根拠は、全国全用途平均の上昇率を見ればおわかりいただけると思います。
たしかに、地方四市の全用途平均は、11年連続の上昇ですし、全国全用途平均の上昇率は、日本の不動産バブルがピークだった1991年の全国全用途平均に次ぐ2番目に高い上昇率でした。
とはいえ、1991年における全国全用途平均の上昇率が11.3％だったのに対して、令和6年の全国全用途平均は2.3％の上昇率に過ぎません。この点からも、現在の日本の不動産価格上昇は、決してバブルなどではなく、まだ上昇余地はあると考えられます。
東京の商業地の上昇はマンション立地という側面も
ところで、東京23区においては、2024年の住宅地の上昇率が5.4％であるのに対し、商業地はそれを上回る7.0％となりました。
これには昨今ならではの理由があります。コロナ明けに伴う人流の回復によって、商業地の地価が大きく上昇しているという側面もありますが、同時に最近の傾向として、本来は商業立地であるにもかかわらず、そこにマンションを建築する動きがあるのです。
特に都心部においては、マンションを建てるための適地が徐々に少なくなっていることから、商業地にマンションを建築する傾向が、ほうぼうで見られるようになってきました。代表的な例としては、渋谷の再開発が行われるなかで建てられたタワーマンション「ブランズ渋谷桜丘」でしょう。
近年は共働きが普通になっており、とりわけ東京都心においては、住居の近くにさまざまな商業施設があることの利便性が注目されているのです。
そうした点からすると、東京23区における地価上昇率は、商業地が住宅地を上回っているものの、商業地の上昇率には、多分に住宅地としての上昇率も含まれていると考えられます。
こうした不動産価格上昇の今後の推移を考えるうえでは、3月19日に日銀によって実施されたマイナス金利の解除が不動産市況にどのような影響を及ぼすかに着目することが大切です。
銀行預金の金利がほんの少し上がったことを受けて、メディアの一部では「預貯金金利が20倍になった」などとはやし立てる報道もあったようですが、今回のマイナス金利解除の実態は、「異次元の金融緩和」から「通常時の金融緩和」にシフトするというものでした。
預貯金金利は、年0.001％から年0.02％に上昇したとはいえ、絶対水準は決して高くなく、本格的な金利上昇というにはほど遠いのが現実です。
そこから考えても、不動産市況についても当面、活況が続くものと思われます。
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
こんにちは、センチュリー２１浜松不動産販売のブログへようこそ！不動産市場は常に変動していますが、最新のデータと予測を把握することで、適切な購入や売却のタイミングを見極めることができます。この記事では、静岡県浜松市の2024年の不動産市場動向について詳しく解説します。
---------------------------------------- 1. 浜松市の不動産市場の現状
浜松市は静岡県西部に位置し、人口約80万人の中核市です。交通の利便性や豊かな自然環境、充実した商業施設により、住みやすい都市として人気があります。
1.1 住宅価格の動向
過去5年間の価格推移：ここ数年、浜松市の住宅価格は緩やかな上昇傾向にあります。特に、浜松駅周辺や中央区（旧中区、旧東区）などの人気エリアでは顕著な上昇が見られます。
グラフ：住宅価格の推移をグラフで示し、どのように変動してきたかを視覚的に示します。
2023年の市場動向：2023年には、平均住宅価格が前年比で約3%上昇しました。この背景には、経済回復の兆しや低金利政策の影響があります。
1.2 賃貸市場の現状
賃貸物件の需要：学生や若い社会人の流入が増え、賃貸物件の需要も高まっています。特に、浜松駅周辺の物件は高い稼働率を誇ります。
家賃相場：2023年の平均家賃相場は1LDKで約6万円、2LDKで約8万円となっており、前年から若干の上昇が見られます。
2. 人気エリアの特徴とトレンド
2.1 浜松駅周辺
利便性：新幹線の停車駅である浜松駅周辺は、交通の便が非常に良く、商業施設やオフィスビルが集中しています。特に、ファミリー向けのマンションや若い夫婦向けのデザイナーズマンションが人気です。
価格動向：浜松駅周辺の住宅価格は高止まりしており、2023年には平均で約5%の上昇が見られました。
2.2 旧中区
住環境：旧中区は教育施設や病院、ショッピングモールなどが充実しており、ファミリー層に人気です。
価格動向：旧中区の住宅価格は安定しており、特に新築一戸建ての需要が高まっています。
2.3 旧東区
自然環境：旧東区は豊かな自然環境が魅力で、公園や緑地が多く、子育て世代に支持されています。
価格動向：旧東区の住宅価格は緩やかな上昇を続けており、特に新興住宅地での開発が進んでいます。
3. 2024年の市場予測
3.1 住宅価格の予測
全体的な予測：2024年も住宅価格は引き続き緩やかに上昇すると予測されます。特に、浜松駅周辺や旧中区、旧東区などの人気エリアでは、需要が供給を上回るため、価格上昇が続く見込みです。
エリア別予測：浜松駅周辺では平均で約4%の上昇、旧中区で約3%、旧東区で約2%の上昇が見込まれています。
3.2 賃貸市場の予測
家賃相場：2024年も賃貸物件の需要は高水準を維持し、家賃相場は若干の上昇が見込まれます。特に、1LDKや2LDKの物件が人気です。
需要の動向：学生や若い社会人、単身赴任者の需要が引き続き高く、特に駅近物件の人気が続くでしょう。
4. 不動産購入・売却のタイミング
4.1 購入のタイミング
低金利の今がチャンス：低金利政策が続いている今が、住宅ローンを組むには好機です。将来的に金利が上昇する可能性もあるため、早めの購入が有利です。
価格上昇前に購入：住宅価格の上昇が見込まれるため、早めに購入することで将来的な値上がりの恩恵を受けることができます。
4.2 売却のタイミング
需要が高いうちに売却：市場の需要が高いうちに売却することで、高値での売却が期待できます。特に、人気エリアの物件は早めの売却を検討すると良いでしょう。
修繕やリノベーションで価値向上：売却前に修繕やリノベーションを行うことで、物件の価値を高め、より高い価格で売却することが可能です。
まとめ
浜松市の不動産市場は、安定した価格上昇が見込まれる魅力的な市場です。2024年の最新データと予測を元に、
最適な購入・売却のタイミングを見極めましょう。何かご質問がありましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください。
センチュリー２１浜松不動産販売は皆様の不動産取引を全力でサポートいたします！
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