失敗しない土地探しのコツの記事一覧｜｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。

土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。

「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。是非参考にしてください。

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三方よしな情報収集

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それではこれから、先程の相手を知り、相手の動きを先読みすることに戻りたいと思います。

敵を知りて己を知れば、百戦して殆(あや）うからず。孫子の名言です。

相手を知って自分のこともわかっていれば、百度戦っても危ないことはない。

住宅営業マンの昼間の時間の使い方の一つに、不動産業者回りが存在しております。建築会社の目的は、家を建てることなので、土地が無いお客様に対して、土地探しのお手伝いをしているのです。

住宅営業マンは、不動産営業マンから土地を紹介してもらうことによりお客様に喜ばれます。不動産営業マンは、自ら顧客を探さないで、住宅営業マンがお客様を見つけてくれるので経費がかからないし、お客様には早く情報提供ができ、お客様に喜んでもらえます。

そのように、不動産業者と建築業者とお客様が、三方よしの関係が出来ることにより、良い取引が可能となるのです。

不動産業者は特にこのような関係ですと、6％の手数料となり、営業活動しなくても済むからすごくメリットが出るのです。

まあ、不動産業者は全般的に、一元さんのエンドユーザーの対応は苦手ですし、お客様も短期的なお付き合いになる不動産業者との関係性ではなく、長期的な関係性が保てる建築会社と不動産の選択が出来ることで、安心に購入に踏み切れるのです。

これから購入するものは、不動産ではあるが、これから住まう家は建築会社から購入する。どちらと関係性を深く持てることがお客様の安心につながるかは、たぶんお分かりであると思います。

【10】三方よしな情報収集

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

これからマイホームの購入をお考えの方

住宅メーカーは決まっているけど土地が見つからない方

分譲マンションをお探しの方

中古住宅の購入を検討されている方

新築建売の購入をお考えの方

買い替えを検討されている方

資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー２１浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

お問い合わせフォーム　からでも承っております。

浜松市・浜松市中央区や周辺エリアで、不動産の購入をご検討中の皆様、センチュリー２１浜松不動産販売にお気軽にお問い合わせください。

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建築もプロでは？ お客様の勘違い！？

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不動産会社の営業マンに「この土地は良いですね。」などと勧められたとします。

しかしどうでしょう？

資産価値として良い。買主様のライフスタイルに合っているから良い。

しっかり聞いてください。

ただ良い、悪いではなくて、どのような観点で良いのか、悪いのかしっかりと話を聞きましょう。あくまでも、感覚などあいまいな意見は聞き入れてはいけません。そして、建物についても同じです。

「この土地なら良い建物が建築できますよ」「要望が叶えられますよ」

これも注意が必要です。

不動産会社は建築のプロでは御座いません。

その土地を見て、家の配置や、駐車場の位置、敷地内から見たリビングの位置。そして、建物の要望を本気で不動産の営業マンに伝えていますでしょうか？

不動産のプロであっても、建築は素人同然。必ず、気に入って決める前に建築のプロの話を聞きましょう。すごく重要な事です。

そして、曖昧な建築費用です。

おおよそ●●万円位。おおよそ坪●●万円くらいなどという、曖昧な建築費用をうのみにしないでください。建築費用は、会社によってまちまちです。そのおおよその金額で話を進めていたら、全く要望が叶えられなかったなどという最悪な状態にならないためにも、立ち止まってください。

土地探しはあくまでも、『家を建てるために土地を探している』と。

『家づくりの為の土地探しなのだ』という事を忘れないでください。

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未公開にしている 情報を得るために

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これからが、一番大切な部分になりますのでよく聞いてください。

これは、情報収集の戦いです。

ここまでお話をして、少し不動産業者が理解出来てきましたでしょうか？

買主様は、この不動産情報を得る戦いに勝つためには、どうすればよいのか？

答えは簡単です。

相手を知り、相手の動きを先読みする事です。

敵を知りて己を知れば、百戦して殆（あや）うからず。

孫子の名言です。

相手を知って自分のこともわかっていれば、百度戦っても危ないことはない。

とおっしゃっています。

では、先程の不動産業者が、どのような行動をするのか分かっていれば、色々な対策が打てますよね。

大手不動産業者の営業マニュアルや、俗に言うデキる不動産セールスマンの書籍にも書いてあることをここで紹介したいと思います。

まず初めにとる行動とは、極力原価をかけずに、最大限早く、スピードがある動きとして、見込み客に電話をすることです。原価10 円や50 円ほどで済みます。

営業マンもお客様に優先順位を付けているので、名前と住所だけでなく具体的な情報や、より動きが良いお客様を優先的に声をかけるものです。

ですから、具体的な時期や規模やエリアや価格など、具体的な情報を与えましょう。そして、次に企業独自のホームページﾞへ物件の登録することです。あくまでも、企業独自のホームページです。こちらも原価がかかりませんから。ポータルサイトやヤフーなどはもってのほかです。
ですから、探しているエリアの不動産業者のホームページなどは、お気に入りなどに登録しておきましょう。

ここで初めて、ポータルサイトに告知をします。

ポータルサイトへ告知をすることで、更に多くの購入層に対しての広告宣伝を行います。最近知名度を上げている、スーモやホームズなどもお気に入りに入れておくといいですね。

次に、ポスティング活動です。ポスティングﾞとは社内で印刷できる程度の品質です。

やはり多いのは、物件付近のアパートやマンションがメインとなります。これから購入する可能性の高いターゲットの大多数は、その近くの賃貸物件に住んでいるからです。

ですから、近くにお住まいであれば、ポストのチェック。近くにお住まいでなければ、友人知人などにもご協力をしてもらうといいですね。

最後に、新聞折込を入れます。

ポスティングの効果が無ければ、折込を配布して、戸建て入居者にも宣伝をし、より多くの範囲にも広告宣伝をかけるのです。土日の広告は閲覧してくださいね。

ここまで来ましたが、どのくらいの時間がかかるのかと申しますと、各会社によっての違いがございます。

例えば、不動産仲介のみで商売をしている会社さんもあれば、自社で土地を買って造成して、建て売りで販売する会社もあります。広告とかで「建築条件付き」「売り建て」と書いてある家などですね。

こういう不動産会社の中には、建築の方の手数料も取って、仲介の方の利益も取っている業者があります。また、競売専門の業者もあれば、業者間のみの取引だけ、いわゆるブローカーと言われるところもあります。

その会社の取扱物件の量や販売力や、情報網の違いにより時間差がございますので、ご注意ください。

ですから、一概に、レインズの物件が遅いとか、古いとかという考えは持たないでください。ここでお伝えしたことは、デキる不動産業者、デキる不動産営業マンの行動です。

しかし、私たちがお伝えしたい事は、このような事ではございません。安心して、皆さまにとっての良い物件を見つけだすことができるよう、心構えと準備の意味で、このようなお話をさせて頂きました。

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未公開にして 手数料6％の動きを探る

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登録は義務とはいってはいるものの、データは消してはいけないとも言ってはおりません。

情報を独り占めする業者は、一度登録してすぐ削除してデータを消してしまうようです。

業界では一般的に、物件をご紹介する前には、物件の存在確認の電話をしてからご紹介をするのですが、「今、商談が入っています。」などと言って公開しているが、紹介しないような対応をして、流通を止める行為をする業者も存在しているようです。

そのような物件が、一般的に未公開物件といわれる物件なのです。

なぜ、そのように隠すのでしょうか。

専任契約、専属専任契約の媒介契約であれば、売主様からの3％の手数料は保証されているものであり、未公開にして、買主様を自分たちで見つけて、買主様からも3％の手数料を頂くことで合計の6％の手数料を報酬として得ようとしているのです。

それでは、買主様はこのような未公開物件をいち早く見つけるためには、どうしたらよいのかを、次回お話しさせていただきます。

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流通機構 レインズ登録の義務②

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ここで、買主様の方に話を戻します。

買主様が、不動産会社さんに回って「●●駅で徒歩●●分で●●●●万円で不動産を探している」

などと言って回りますよね。そうしますと、担当者は少々お待ちくださいなどと言って、パソコンをいじるんです。それは、こちらのような画面に入って物件を検索しているのです。

このレインズの中から、物件を閲覧してお客様にご紹介しているのです。買主様は、次の不動産会社さんを回ります。そして同じような条件を伝えます。そうすると、また、「ちょっと待って下さいね～」と同じことの繰り返しになるのです。このような状態が、物件が重なる理由でもあるのです。

要するに、不動産の情報は流通機構で取り纏めているものですから、どちらの不動産業者にいっても当然同じものなのです。

それでは、どうすれば良いのでしょうか？

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流通機構 レインズ登録の義務①

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前々回の媒介契約の種類でお話しさせていただきました、専任媒介契約、専属専任媒介契約を結ぶと流通機構「レインズ」の登録の義務が発生します。

こちらの登録は、専任媒介契約で7 日以内、専属専任契約で5 日以内に登録をしなければなりません。

もう一度お話しします。

「レインズ」とは、不動産業者のみが閲覧できるホームページになります。このホームページの中には、北は北海道から南は沖縄までの不動産情報が全て登録されております。

それでは、次回どのような中身なのか具体的に見てみましょう。

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本日は以上となります。

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不動産仲介会社はどっちの味方

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皆さんどう感じますでしょうか？

お客様は神様だ！なんてよく言う話です。

不動産会社にとってのお客様は売主様なのか、買主様なのか？

どうでしょう。

そうです。双方お客様でございます。しかし、一般的にはそうともいえません。

買主様の多くの方が、一回の取引になるものです。

要するに、不動産屋さんからすれば一元さんなのです。

売主様の多くは、地主さんでありそれ故多くの不動産を所有しております。そして、多くの不動産会社は、継続的な商売をしたいのでございます。多くの不動産会社は、売主様よりがちになっているのです。

したがって油断していると、売主様よりに交渉が進められていたり、売主様の保護優先に物事が進められていることが多いと言われております。

次回は、前回に話が出た、流通機構「レインズ」の登録について少し触れていきましょう。

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本日は以上となります。

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くわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまう
のです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。

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媒介契約の種類

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今回は、前回お話しした媒介契約の種類をお話しさせていただきます。

1つ目は、一般媒介契約といいます。

複数の業者に重ねて仲介を依頼することが出来る契約です。

2つ目は、専任媒介契約といいます。

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様も直接お客様を見つけることが出来ます。

3つ目は、専属専任媒介契約といいます。

特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。こちらでは、売主様は直接お客様を見つけることできますが、仲介業者を介して仲介しなければなりません。

一般的な不動産業者は、2つ目の専任媒介契約か、3つ目の専属専任契約を結ぶ事を第一に考えます。

なぜかと申しますと、一般媒介では、複数の業者に依頼することが出来る契約になります。

不動産業者は、何もすることなく販売できるのではなく、広告を入れたり、ポータルサイトに掲載したり、その他広告宣伝費や人的な活動を行う上で販売活動を行います。

全ての活動は、成功報酬の仲介手数料が原資であり、先程お話しした、1つ目の一般媒介で進めて、販売活動に多大なる経費をかけたが他社が、販売成立させた場合は一切の報酬や広告宣伝の費用もいただけず、赤字活動になってしまうからです。

このように、赤字にならないように一般の不動産業者は、専任媒介か専属専任媒介を、締結できるようにセールスをかけるのです。

それが、この3つの媒介契約関係性でございます。

この媒介契約を結ぶことで、いくつかの宅建業法上の義務が発生してきます。

例えば、定期的な販売活動の報告義務などでございます。その中で重要なことの一つに、流通機構への登録義務が発生します。通称「レインズ」といいます。この流通機構「レインズ」につきましては、後ほど詳しくお話しさせていただきます。

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本日は以上となります。

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失敗しない土地探しのコツ

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不動産の動き 媒介契約とは

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ここで媒介契約という契約についてお話しさせていただきます。

初めに売主様と不動産会社で執り行われる媒介契約についてからお話しさせていただきます。

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。 媒介契約は宅地建

物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを依頼主（売主）が選択することができます。

次回は、この媒介契約について少し触れてみたいと思います。

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さて、不動産探しでお悩みは

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多くの方々が不動産探しで初めにお悩みになることは、何から始めればいいのか、何を見ればいいか、誰に聞けばいいのか、どこから手をつけばいいのかが分からないことです。

良い不動産をどうやって探すのか？

自分に合った不動産とはどんな物件なのか？

そのような観点がわからないようです。

何事も初めてのことが多いですし、多くても２回ぐらいの経験、体験しかない事ですから、皆さま同様でございます。

このような代表的なお悩みを解消すべく、次回から少しずつ情報をアップしていきます。お役に立てていただければ幸いです。

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本日は以上となります。

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー２１浜松不動産販売へご相談ください。

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