「業界ニュース」の記事一覧（33件）
カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/01/28 10:49
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マンション管理の審査に新制度が始まる！変化を余儀なくされるマンション管理の世界
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国の新制度でマンション管理を評価
国内のマンション数は約675万3,000戸（2020年末時点）に及ぶ。その中には老朽化したマンションも多く、大規模修繕のための積立や理事会の運営等を含め、維持管理の難しさが問題視されてきた。そもそもマンションは私有財産であることから、これまでは管理組合による自主的な管理が行われてきたが、近年は管理の適正化が求められるようになってきた。こうした事態を受けて、地方公共団体がマンションの管理に介入できるよう、2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布された。もともとこの法律は、マンションの資産価値を守り、快適な住環境を確保することを目的として、マンション管理士の資格やマンション管理業者の登録制度を設けるなど、マンション管理の適正化を推進する措置を施してきた。
今回の新制度によって、行政がさらに積極的に関与しながら、マンションの管理水準をいっそう維持向上させていく仕組みができるのだ。特筆すべき点は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合、地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになることだ。この制度は「マンション管理計画認定制度」と呼ばれ、「認定」か「非認定」かの2つの評価が行われる。評価の有効期間は5年間となる。国が始める制度のため、認定を受けることができれば、管理が行き届いたマンションとして認知されることになりそうだ。
マンション管理を5段階評価する制度も
もう1つ同時期に始まるのが、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」である。これはマンションの管理会社の業界団体による制度で、申請のあったマンションの管理状態を5段階で評価し、評価は毎年更新する。
チェック項目は管理組合の運営体制や収支、建物や設備の状態、耐震診断、生活関連の5つのカテゴリーで点数化し、100点満点で採点する。合計点が90点以上ならSランク、70～89点ならAランク、50～69点がBランク、20～49点がCランク、19点以下がDランクとなる。20年4～12月にかけてマンション管理業協会の会員142社が管理を受託する全国のマンション6万3,969棟を対象にした仮評価の結果では、A評価が全体の約半数を占めた（図表１）。特に評価が高いS評価やA評価のマンションは、購入を検討する人に好意的に受け止められ、マンションの価格や資産価値が上がることにつながるなど、この評価がプラスに働くことが考えられる。
一方、CやD評価ではマンションの管理のイメージが悪くなり、区分所有者は売却時に困る事態になりかねない。そうなれば、評価の向上に努めるよう、管理の底上げにつながる可能性もある。
この制度も、国の「マンション管理計画認定制度」と同じく、マンションを購入する人や区分所有者にとって、マンション管理の適正具合を客観的に判断するわかりやすい物差しになりそうだ。マンションの売買や仲介を扱う不動産会社にとっても業務の参考になるだろう。
評価制度が3制度で問題点も
国の「マンション管理計画認定制度」と、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」のほかにもう１つ、マンションの管理を評価する制度があることも覚えておきたい（図表2）。2015年7月に始まった一般社団法人日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス」である。これはマンション管理士が、マンションの管理状態を無料で診断し、S・A・Bの3段階で評価する。主なチェック項目は、管理運営状態や修繕計画状況、法定点検や修繕工事、その他、防犯や防火、保険事故歴など18項目だ。評価の有効期間は5年で、すでに1万3,738棟（2021年9月末時点）が診断を受けている。
2022年4月には、これら3つの制度が並立することになる。もちろん評価する団体も評価する人も、チェックする項目も異なるため、それぞれに特色がある制度ではあるが、マンション管理を審査する制度としては、似たような役割を担うことになる。国の制度は、地方公共団体が管理適正化のために、必要に応じて助言や指導を行うことができるようになるが、残りの2つの制度は、評価が低いマンションに対しての管理の状態を改善するように働きかけるような役割はない。これら3つの制度が並立することで、マンション管理業界が切磋琢磨されるのかどうか、変革を強いられるのかどうかが、2022年の注目ポイントである。
世の中では長期にわたるコロナ禍で、住まいを見直す動きが顕著である。家にいる時間が増えたことで、より広く、落ち着いて暮らせる住まいを求めるなど、多くの人が住環境への関心が深まっている。こうした背景のなかで、マンションの管理がよりよい方向に大きく変わっていくことを期待したい。
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----------------------------------------若い世代に賃貸志向強まる？
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働き盛り世代で、 借家世帯比率が大幅増
「自分の家を構えて一人前」などといわれた時代もかつてありましたが、昨今はさまざまな事情で積極的に賃貸を選ぶ人が増えています。「住宅・土地統計調査」の最新データ（2018年）と、これを30年さかのぼった1988年のデータと比較して、長期的な傾向を見てみましょう（図表1）。
総世帯数に占める持ち家世帯の比率は、この30年間でそう大きくは変わっていません。2018年の持ち家比率は対1988年比で若干低下したものの、ほぼ変わっていません。一方の借家世帯の比率は約2％の低下となっています（両者の差は「不詳」が増えたこと
などによります）。
このように全体で見るとそう大きな変化は見られないものの、注目したいのが世代別の比率です。1988年と2018年の持ち家比率を比べると、30代、40代、50代でそれぞれ大きく減少していることがわかります。数字を挙げると、30代が-14％、40代が-11％、50代が-9％です。
当然、これらの世代における借家世帯の比率は、30代が14％、40代が11％、50代が9％と大きく伸びています。
なぜこのような変化が生じてきたのでしょうか。昔は社会人になってしばらく独身生活を送った後、結婚し、子供が生まれるというプロセスのなかで、一人住まいの賃貸アパートから2DKくらいの賃貸マンション、そして結婚して戸建てを購入するというように、生活基盤の変化に伴って住まいを変えていくのが普通でした。
ところが昨今は生涯、結婚しない人や、結婚しても離婚する人が増えているため、持ち家ではなく借家住まいを続ける人が全体的に増えています。「結婚したから我が家を持とう」というインセンティブ自体が働かないのかもしれません。
あるいは1990年代以降、それまでの年功序列型の賃金制度から実力主義・業績給に切り替える企業が増えてきたことも、借家住まいが増えてきた原因のひとつとして考えられます。
戸建てにしても分譲マンションにしても、持ち家を購入した場合、長期にわたって住宅ローンを返済しなければなりません。こうした大きな金額の借金を伴う消費行動は、雇用不安や収入不安が高まる社会においては抑制されるケースが多くなると考えられます。
それ以外にも、近所付き合いを面倒に思う人が増えてきたことや、賃貸住宅のクオリティが向上してきたことなども、賃貸志向の高まりを促しているように思えます。
昨今は、賃貸物件といっても、かつては当たり前のようにあった長屋、外付け階段がある文化住宅の類はほとんど見られなくなりました。外観の見栄えが良く、水回り設備や収納スペースが工夫されるなど、賃貸住宅のクオリティが上がったことによって、「本音を言えば品質の高い持ち家が欲しいけれど賃貸住宅でも十分」という消極的な考えで賃貸住宅を選ぶのではなく、むしろ積極的に借家住まいを選ぶ人が増えています。
この30年間で、30代から50代の「住まい方」に対する意識が、大きく変わったということでしょう。
持ち家への住み替えを希望する 賃貸派が急減
では、こういった賃貸志向はこれからどうなっていくのでしょうか。
国土交通省が5年に1度のペースで行っている「住生活総合調査」によると、賃貸住宅入居者に対して「今、住んでいるところに満足していますか」と聞いたところ、「満足している」と「まあ満足している」を合わせた数字が74％を超えています（図表2）。
また賃貸住宅入居者に「次はどのようなところに住みたいですか」という問いには、「次も賃貸に住みたい」と答えた人が43％、さらに「特にこだわりなし」も合わせると、65.5％にも達しています。それだけ、持ち家への住み替えを望んでいる人が少ないということです。
さらに、このデータを5年刻みで見ていくと（図表3）、
「現在借家に住んでいる人で持ち家への住み替えを希望している人」は、2003年調査では53.9％でしたが、2008年調査では53.4 ％、2013年調査では42.8％、2018年調査では34.4％というように、とくにこの10年で急速に減っていることがわかります。
しかも、現在持ち家に住んでいる人でさえ、持ち家への住み替えを希望している人は、2003年調査が85.0％、2008年調査が81.3％、2013年調査が67.7％、2018年調査が67.2％というように、やはり低下傾向をたどっています。賃貸に住んでいる人だけでなく、持ち家の人にも賃貸志向が強まっているのです。
このように賃貸志向が強まっている理由は、前述したことに加え、大都市圏への人口流入が増えていることでも説明できます。
買うには値段が高い、人付き合いが煩わしい、そして「いずれは地元に戻って生活しい」と考えている人は、ひとまず大都市圏で働いている間は賃貸生活をし、やがて地元に戻ったときに持ち家にしようと計画しているのかもしれません。
こうしたさまざまな事情が重なるなか、当面はまだ賃貸志向が強まっていきそうです。
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カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2021/11/26 09:28
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--------------------------------------------------「人の死の告知に関するガイドライン」を公表--------------------------------------------------
2021年10月8日、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表した。人の死が発生して「心理的瑕疵あり」とされた不動産（いわゆる事故物件）の取引に対し、宅建業者の取り扱いの判断基準が国によって初めて示された。ガイドライン策定の背景や内容のポイントを解説する。
ルール未整備がもたらしていた課題
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下、「ガイドライン」）は、国交省の「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」（座長＝中城康彦・明海大学不動産学部長）が取りまとめた。
宅建業者には、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知する義務がある。しかし、死亡事案が発生した不動産の取り扱いには、これまで明確なルールは存在しなかった。死亡の事実が入居者の判断に重要な影響を及ぼすかどうかという判断基準がなかったために、宅建業者は裁判例などを参考に個別対応するしかなく、心理的瑕疵物件には常にトラブルの不安がつきまとっていた。
また、ルールの未整備は、単身高齢者の住宅難の原因にもなっていた。検討会の資料によると、約8割もの賃貸オーナーが高齢者の入居に拒否感を示している。単身高齢者が所有物件で死亡すると、老衰や病死でも事故物件扱いされるのではないか、告知すれば賃料の減額請求の理由にされてしまうのではないかという不安がオーナーの拒否感につながり、単身高齢者がなかなか住まいを確保できない事態を引き起こしている。
検討会がガイドラインの策定を目指した背景には、こうした課題があった。今年5月に示されたガイドライン案に寄せられた意見（パブリックコメント）は218件。200件超のパブリックコメントは大きな反響であり、国民の関心の高さがうかがえる。
告知しなくてもよいケースを明確化
このガイドラインは、一戸建てやマンション・アパートなど居住用不動産を対象にしている。主なケースと契約形態別の告知の必要性を図表にまとめた。
宅建業法上は、「宅建業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」というのが原則。これをベースとして、ガイドラインでは「告げなくてもよい場合」を明示した（図表の×部分）。告げなくてもよい場合以外は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知が必要となる（図表の〇部分）。老衰や病死（図表の①）が告知不要と明らかにされたことは、単身高齢者が入居を拒まれない環境を目指すうえでは大きな一歩といえる。
便宜上、③を設けたが、ガイドラインでは他殺や自殺の告知を明記していない。ガイドラインはあくまで「告げなくてもよい場合」を示していて、「告げなくてもよい場合」のほかは原則どおりという構成だ。
5月のガイドライン案では他殺・自殺を「告知すべき内容」とはっきり記していたが、パブリックコメントで「自殺に対する偏見を助長する内容」との指摘があったことを受け、表現の仕方が修正された。
買主・借主に告知する場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明の場合はその旨）、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。死亡した本人やその遺族などの名誉、生活の平穏に十分配慮する必要があり、死者の氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要はない。また、買主・借主に告知する場合は、後日のトラブル防止のため「書面の交付等によることが望ましい」とされている（ガイドラインより）。
宅建業者の調査義務の範囲も明らかに
ガイドラインは、媒介を行う宅建業者の調査の範囲も明らかにした。宅建業者は、売主・貸主に対し、物件状況等報告書やその他の書面（告知書等）に過去に生じた事案について記載を求めることで「媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする」（ガイドラインより）とされた。宅建業者が自ら周辺住民に聞き込みをしたり、インターネットサイトを調査したりする義務はない。
したがって、トラブル防止の観点から告知書等の重要性が高まる。宅建業者は、「売主・貸主に記載が適切にされるよう助言することが望ましい」（同）とする。同時に、故意に告知しなかった場合などは、民事上の責任を問われる可能性があることを宅建業者から売主・貸主に伝えることも重要だ。告知書等に売主・貸主からの告知がない場合にも、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅建業者は売主・貸主に確認する必要がある。たとえば、管理会社から死亡事案があったことを宅建業者が聞いていた場合に、告知書等に記載がなかったときには、売主・貸主にその事実を伝えないと宅建業法違反になる。
ガイドラインは、人の死が起きた居住用不動産に対して、宅建業法上宅建業者が取るべき対応と、同法の義務の解釈を整理している。位置付けとしては「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と同じものになる。守らなかったからといって、ただちに宅建業法違反となるわけではないが、トラブルになった場合は、行政庁での監督にあたってガイドラインが参考にされる。
国交省「しっかり読み、トラブル未然防止を」
国交省は「ガイドライン本文にはさまざまな留意点等を記載している。事業者の皆さまには、具体の事案や買主・借主の意向等を踏まえて対応いただくこととなるが、ガイドラインをしっかり読んでご理解いただき、トラブルの未然防止につなげていただきたい」（不動産・建設経済局 井﨑信也・不動産業課長）と呼びかける。
最後に、ガイドラインで整理されなかったケースが残されていることに注意したい（⑥～⑧）。これらは一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や取引実務の蓄積がなかったため、ガイドラインの対象に含まれず、引き続き個別の判断になる。ガイドラインは事例の蓄積を踏まえて、適時見直しが図られる予定で、⑥～⑧は今後の事例蓄積の先の判断となる。
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