「業界ニュース」の記事一覧（34件）
カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/12/23 09:28
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銀行の不動産業参入問題をレビューする！
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今年も税制をはじめとする政策要望活動が佳境を迎えている。
税制改正等とあわせて、全宅連（坂本久会長）があらゆるシチュエーションで訴えているのが「銀行の不動産業解禁の阻止」だ。これまで問題が顕在化するたびに阻止してきたが、銀行の規制改革要望は繰り返されており、依然として予断を許さない状況だ。
本稿ではあらためて、これまでの銀行問題対応の歴史を振り返り、問題意識を共有したい。
不動産業解禁報道の衝撃 「銀行に不動産業を認める」
平成9（1997）年1月10日付け日経新聞の見出しが不動産業界を震撼させた。
景気の足踏み状態が続いていた当時、バブル崩壊後から尾を引いていた金融機関の不良債権処理問題が大きな懸案となっていた。その対策の一つとして、金融機関に持ち株会社の子会社を通じた不動産仲介業務を解禁するとの報道がなされたのである。
大蔵省（現財務省）は検討の事実を否定したが、不動産業参入をもくろむ金融業界から何らかの圧力があったのは間違いないと思われた。
全宅連では急遽要請書を策定し、全国の宅建協会と連携を図りながら関係方面に対する反対要望活動を展開した。結果的に、報道された法改正が実現することはなかったが、これ以降も金融機関の不動産業参入議論は、その時々の社会状況を背景にさまざまなかたちで浮上する。
本稿では、全宅連がこの問題に対峙してきたこれまでの取り組みを振り返ってみたい。
規制改革ムードに乗じた解禁の動き
銀行の不動産業解禁報道があった2年後の平成11（1999）年、今度は金融審議会（金融庁の諮問機関）が銀行の業務規制緩和に切り込んだ。
バブル崩壊後、政府は成長への原動力を各種規制改革に求め、平成11年3月、「規制緩和推進3か年計画」を策定。同計画のなかで「普通銀行等による信託業務の全面解禁」が打ち出された。
信託業務にはいわゆる併営業務として不動産の仲介業が含まれており、専業の信託銀行等にしか認められていない。もし普通銀行に信託業を解禁すれば、銀行の不動産業参入を全面的に認めることになり、中小宅建業者への影響は計りしれない。前掲の平成9年の新聞報道はあくまでも一報道に過ぎず、表向き公式な議論ではなかったのに対し、今回は政府の検討機関で堂々と提案されたものであり、業界としてもより深刻な受け止めがなされた。
全宅連では、普通銀行への不動産仲介業解禁を断固阻止すべく緊急決議を実施し、当時の金融庁長官や建設大臣をはじめとする主要関係者に対し強力な反対運動を行った。その結果、信託業務の一部は門戸が開かれたものの、不動産仲介業は対象外とされ、その旨が信託業務兼営法に明記されることとなった（それ以前は事務ガイドラインの記載に留まっていた）。また、あわせて検討されていた処分型不動産信託の解禁についても、不動産証券化に関係するものに限定され、業界への影響を最小限に食い止めた（前ページ図表1）
「蟻の一穴」とならぬよう…
1990年代末から始まった低金利政策等の影響により、銀行の最も基本的な収益である貸し出し収益は、その後、十数年で大幅に減少した。こうした状況のなかで、特に預貸業務への依存度が高い地方銀行においては、不動産仲介等に参入し手数料ビジネスで活路を見出したいという意向が強まっている。地方銀行の団体である全国地方銀行協会は、近年になって毎年のように政府の規制改革会議に対し業務規制緩和の要望書を提出しており、その都度、全宅連が反対のアクションを起こしてきた。
銀行協会の要望内容は毎年ほぼ同じである。一義的には、不動産業の全面解禁を求めているが、少なくとも銀行が扱う事業再生や事業承継に付随した不動産取引を認め、利用者の利便性を図るべきだと主張している（図表2）。地方銀行としては、地域の困っている分野にコミットし、顧客サービス向上という世論的に受け入れられやすい切り口で、なんとか突破口を見出したい意図があるのだろう。
しかし、たとえ一部でも解禁されれば、それが蟻の一穴となって、なし崩し的に拡大していくことは火を見るより明らかである。業界としては絶対に容認できない。
自民党内での議論に危機感
全国地方銀行協会の一連の要望に対し、所管の金融庁は「直ちに措置することは困難」との回答を示してきたが、令和2（2020）年4月、今度は自民党金融調査会のプロジェクトチームにおいて、銀行の業務規制緩和が提案され、再び業界に衝撃が走った。
提言案では、「銀行グループと（銀行以外の）事業会社とのイコールフッティングを確保する」観点から、銀行が行う事業再生や事業承継支援の過程で生じた不動産取引について、銀行自身による仲介を認めるべきとしている。あわせて銀行が保有する不動産の賃貸自由化についても言及し、これらを党の成長戦略に盛り込むことが提案された。
全宅連ではあらためて会員の総意を結集し理事会で反対決議を行うとともに、坂本会長が先頭に立って、菅官房長官（当時）をはじめ関係方面に対し強力に反対を訴えた。こうした活動が実を結び、いずれの項目も提言案から削除された。
さらに、同年の銀行法改正で提案されていた銀行子会社（銀行業高度化等会社）の業務範囲拡大について、これに不動産業が追加されるのではないかとの懸念が全宅連の役員会で出された。銀行法上、銀行子会社に不動産業を認めていないことは明確であったが、直近の銀行問題を巡る動きを踏まえ、念のため国交省に対し業界の懸念を伝えた。その結果、あらためて銀行本体・銀行子会社の業務範囲に不動産業が含まれない旨が確認され、改正銀行法で提案されている「銀行業高度化等会社」についても不動産業務は対象とならないことが、銀行法施行規則および監督指針に明記されることとなった（図表3）。
学ぶべきアメリカの対応
以上が、直近までの状況であるが、おそらく今後も銀行業界の動きは絶えることがないであろう。
全宅連では、今後の展開を見据え、令和3（2021）年度に学識経験者を交えた銀行問題研究会を設置。銀行が不動産業に参入することの問題点等について報告書をとりまとめた。論点はいくつかあるが、最後に以下の点を指摘し、まとめとしたい。
1． 銀行の不動産業参入は間違いなくモラルハザードをもたらす。市場の価格破壊のみならず、不動産と自行ローンとの不当な抱き合わせビジネスや利益相反等、消費者および社会にとっても負の効果をもたらす可能性が高い。
2． 米国では、我が国同様、永年不動産業界と金融業界との間でせめぎあいが続いていたが、2009年、NAR（全米リアルター協会）の主張が受け入れられ包括歳出法が成立。銀行による不動産業参入が明確に禁止された。サブプライムローン問題等を通じて露呈した銀行のモラルハザードが背景にある。我が国もこの事実を重く受け止めるべきだ。
【最新動向】
銀行の不動産業参入議論 政府が慎重姿勢を表明
自民党の宅地建物等対策議員連盟会長である山本有二衆議院議員は、令和4（2022）年6月1日、銀行の不動産業進出について、政府の見解を明らかにするよう質問主意書を提出した。
これに対し、令和4年6月10日、岸田文雄・内閣総理大臣名で以下の内容の答弁書が発出された。
◆銀行は、銀行法第12条の規定に基づき、その業務として当該宅地建物取引業を営むことはできない。銀行が当該宅地建物取引業を営むことは、銀行の健全性の確保や利益相反が生じるおそれ等に十分留意する必要があるため、「不動産仲介業参入」については、関係者の意見を踏まえつつ、中長期的な検討を要するものであり、直ちにこれを認めることは困難である（抜粋）。
◆銀行の「保有不動産の賃貸自由化」については、金融庁が定めた監督指針に基づき、銀行の保有不動産の賃貸に係る業務が、銀行法10条2項に規定する「その他の銀行業に付随する業務」の範疇にあるかどうかを判断することとしており、銀行が無制限に当該賃貸に係る業務を行えるものではなく、引き続き監督指針に則り当該業務の該当性について判断してまいりたい（抜粋）。
上記回答は国会法74条のいわゆる質問主意書のルールに則り発出されたものであり、閣議決定を経ている。
今後、銀行問題が議論される場合には、上記回答が政府見解として無視できない論拠となる。
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カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/11/25 13:15
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令和4年都道府県地価調査結果から、そのポイントを読み解く
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2022年（令和4年）の都道府県地価調査結果（基準地価）が公表された。物価や金利の上昇懸念が喧伝されるなか、土地の価格はどうなっているのか。ポイントをまとめてみた。
不動産取引のモメンタムは「コロナ前」の状況に戻りつつある
いわゆる基準地価は、正確には「都道府県地価調査結果」と称されているもので、各都道府県知事の名のもとに、その年の7月1日時点の地価を調査して公表される。
ちなみに、国が毎年1月1日時点における全国の地価を調査し、公表するのが「公示価格」で、この公示価格と基準地価は、調査対象となる地点が重なるところも多く、これらの水準を見ることによって、一般に行われている土地取引に適用される価格の参考指標になる。
9月21日に公表された基準地価の基準地数は2万1,444地点。全国平均で見ると、住宅地は前年比0.1％の上昇で、これは実に31年ぶりの上昇となった。商業地は同0.5％の上昇で3年ぶり、工業地は同1.7％の上昇で5年連続の上昇となっている（次ページ表参照）。
上昇率の高さを不動産取引のモメンタム（勢い）と考えるのであれば、住宅地と工業地は新型コロナウイルスの感染拡大が始まる前の状態を取り戻しつつあるといえる。
新型コロナウイルスの感染拡大が始まったのが2020年に入ってからなので、2019年7月1日を基準日とした基準地価は「コロナ前」といえるが、その時点の全国平均値は、住宅地が0.1％の下落、商業地が1.7％の上昇、工業地が1.0％の上昇だった。
そして2022年7月1日時点は前出のとおりだから、住宅地と工業地の上昇率はコロナ前を上回っている。
特に工業地は5年連続上昇と非常に力強い動きを続けているが、この背景には、コロナ禍においてeコマース（オンラインを通じた販売）が堅調となり、大型物流施設の用地の需要が高まったことに加え、近年、日本に生産拠点を回帰させる動きがあることによる影響もありそうだ。
労働コストの上昇によって、中国が世界の工場足り得なくなりつつあることや、今回のコロナ禍によって、グローバルサプライチェーンの再構築と国内生産体制を強化する動きが出ていること、さらに言えば昨今の円安によって、ドルベースで見たときの日本における生産コストが安くなっていることなどが、日本に生産拠点を設ける動きにつながっていると考えられる。
とりわけ、足もとの円安傾向が当面続くとなれば、海外メーカーが日本を生産拠点の1つに選ぶ可能性もあり、それが工業地の地価上昇を加速させることも十分に考えられる。
ただ、きびしいのは商業地だ。全国平均で見ると、2019年7月1日時点が1.7％の上昇だったのに対し、2022年7月1日時点は0.5％の上昇に過ぎない。取引の勢いという観点からすると、まだまだコロナ前の状態には達していないのが現実だ。
地方の住宅地は今後も厳しい状況が続きそう
こうした動きを圏域別に見ると、また違った側面が顔をのぞかせる。
まず住宅地を見ると、東京圏は2021年7月1日時点の0.1％上昇に続いて2年連続の上昇となり、かつコロナ前の上昇率を上回っているのに対し、大阪圏は2021年が0.3％の下落だったので、ようやく底入れした段階だ。
一方で、名古屋圏は東京圏よりも上昇率が高く、2021年の0.3％上昇に続き、今回は1.6％という大幅上昇となっている。
また地方圏のなかでも地方四市である札幌、仙台、広島、福岡は、東京圏や名古屋圏よりもさらに活況で、2019年が4.9％の上昇、2020年が3.6％の上昇、2021年が4.2％上昇で、今回が6.6％の上昇となっている。
逆に、地方四市以外の地方圏は非常にきびしく、2019年が0.7％下落、2020年が1.0％下落、2021年が0.8％下落、2022年が0.5％下落だ。
地方における住宅地の値崩れの原因は、明らかに人口減少の影響だといえる。若い世代を中心に東京圏、大阪圏、名古屋圏などの大都市圏に加え、地方圏でも地方四市のような中核都市への人口移動が続くのは、地方に仕事がないからだろう。
あるいは高齢者中心の人口構成となっている地方においては、高齢者の自然死によって人口が減少するという現実もある。高齢者が亡くなった後、住んでいた建物が空き家になり、それが地価下落に影響を及ぼしていることも、地価下落が続いている要因の1つとして考えられる。
地方の工業地には少し希望が出てきている
ただ、少し希望が持てるかもしれないのは、前述した日本に生産拠点を新たに設ける可能性があること、あるいは回帰する動きが見られることだ。
工場の立地は大都市圏よりも地方圏が中心になるので、生産拠点ができて雇用が生まれれば、地方に住んで、地方で働くというスタイルが定着する可能性もある。
実際、住宅地については価格下落が続く地方圏だが、工業地の地価を見ると、地方四市の場合、2019年が5.5％の上昇、2020年が5.3％の上昇、2021年が7.4％の上昇、今回が10.3％の上昇であり、その他の地方圏でも、2019年が0.3％の上昇、2020年が0.2％の下落、2021年が0.3％の上昇、今回が1.0％の上昇となっている。もちろん、その他の地方圏は地方四市にはまったくかなわないものの、それでも徐々に上昇トレンドを描きつつある。ちなみに、地域別の細目でみると、TSMC（台湾積体電路製造）とソニーグループが半導体生産の新工場を建設することが決まった熊本県菊陽町の工業地が31.6％という大幅上昇で、全用途のなかでも上昇率で1位になっている。
最後に商業地を見ると、2022年7月の上昇率を、住宅地の上昇率と比べると、絶対値としては商業地のほうが、住宅地を上回っている。
しかし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方四市、その他の地方圏のいずれも、コロナ前の上昇率を超えられていない点が、商業地のきびしさを物語っている。
商業地に関しては、海外からの観光客受け入れが完全解禁されるのを待つしかないと思われるが、これも足もとの円安が追い風になる可能性がある。当然のことながら、円安が進むほど、海外からの観光客にとって日本は、経済的に非常に旅行しやすい場所になる。
日本政策投資銀行と日本交通公社が実施した調査によれば、コロナ後、外国人が旅行したい国のトップに日本が選ばれているが、新型コロナの水際対策の大幅緩和は、これまで低迷が続いた商業地の地価上昇につながるきっかけになる可能性がある。
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不動産取引の電子契約その導入ポイントは？
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不動産取引に必要な契約手続き電子化OK
「電子契約」は、紙の書類を用いることなく、デジタル上で契約を結び、その契約に必要な書類を電子ファイルで作成して、契約書への捺印を印鑑ではなく、電子署名を用いて行う契約のことだ。
世の中のさまざまな分野に広がるデジタル化への流れを、不動産業界が手をこまぬいて見ていたわけではない。全国のさまざまな賃貸物件、あるいは不動産売買の情報はインターネット上にたくさん流れているし、パソコンやスマートフォンを介して、映像や音声で物件の内見もできるようになった。
また、すでに賃貸借契約については2017年から、売買契約については2021年から、それらの重要事項説明を、テレビ会議などのシステムを用いて行うIT重要事項説明が実施可能になっている。
ちなみにこのIT重要事項説明とは、契約当事者からの承諾を得たうえで、事前に重要事項説明書を送付し、パソコンなどの端末を通じて宅地建物取引士が遠隔地から重要事項説明を行えば、対面で重要事項説明を行ったのと同等とみなされることだ。
しかし、賃貸借契約にしても、売買契約にしても、不動産取引を完結させるためには、さまざまな紙の書類が必要で、さらにこれまでは各種書類に押印が求められてきた。これらが、遠隔地からの不動産取引にとって高い壁となっていた。
大きな転機となったのは、令和3年5月に公布された「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（以下、デジタル社会形成整備法）」で、この法律が整備されたことによって、行政機関や民間企業との間で行われる、さまざまな書類のやりとりに押印する必要がなくなった。それと同時に、民間企業同士の契約関係で交付される書類についても、紙ベースではなく電磁的な方法によるものでも認められることとなった。
この法整備を機に、令和4年5月に宅建業法の改正が行われ、従来は宅地建物取引士による記名・押印が必要とされてきた重要事項説明書、契約締結後の書面について押印の必要がなくなり、重要事項説明書、契約締結後書面、媒介契約締結時書面などの各種書類について、電子メールやダウンロードなどの電磁的な方法による提供が可能になった。
つまり不動産取引を完結させるうえで必要となる書類を電子ファイル化し、従来の印鑑を用いた押印ではなく電子署名等を用いることにより、不動産取引に必要な契約手続きが電子化できるようになったのだ。
不動産取引における場所や時間の制約が大幅に減る
不動産取引に電子契約を導入するメリットは大きい。この点について、電子証明書ベンダーとして20年余りの歴史を持つGMOグローバルサイン・ホールディングス電子契約事業部の牛島直紀部長は、「不動産ビジネスの電子化によるメリットは、他の業種に比べて非常に大きなものになると思われます。不動産会社の現場での働き方も変わるでしょうし、結果的に従業員の負担もだいぶ減るでしょう。さらに言えば、たとえば賃貸借契約を結んでアパートやマンションなどを借りる人たちにとっても、電子化の恩恵は大きなものになると考えています」と言う。
前述したように、紙の書類でやりとりをする場合、相手に書類を送付するのに時間がかかり、かつ押印する関係者も大勢いる。書いてもらった契約書面に間違いがあったら、それを修正して訂正印を押すのに、さらに手間と時間を費やさなければならない。
その結果、こうした紙の書類を整備するために、不動産会社の社員は多大な時間を費やすことになる。それが電子化されれば、紙の書類をやりとりする時間が減り、契約成立までの時間を短期化できるだけでなく、不動産会社社員の業務負担も大幅に減らすことが可能になる。
また、これまでは土曜・日曜などの休日でなければ契約当事者と直接面談できないことが多く、重要事項説明・押印は土日などに行わざるを得ないケースが多くあった。しかし、それも電子化によって、この制約が解かれることになる。こうした結果、不動産会社の現場での働き方は大きく変わるだろうし、社員の負担も大幅に低減されるはずだ。
一方、賃貸借契約や売買契約を締結する契約当事者にとっても、大きなメリットがある。
たとえば賃貸借契約を締結する場合を想定してみよう。いささか極端なケースだが、沖縄に住んでいる高校生が東京の大学に進学することを想像してほしい。
当然、アパートなどを借りることになるが、昔のように対面でしか不動産の賃貸借契約が結べなかった時代であれば、いちいち沖縄から東京まで高い旅費を負担して出向き、自分の足で複数の不動産会社を回って歩く必要があった。そして、条件の合う物件の見当がついたら、不動産会社に案内してもらって物件を見て回り、納得したら書面に必要事項を記入、押印して、ようやく契約が成立する運びになる。
これらの手続きを1日で終えられればいいが、1日で終わらなければ、ホテルに連泊するか、あるいは日を改めて再び上京しなければならなくなる。時間がかかるだけでなく、交通費負担も重い。それが今回の宅建業法の改正によって、各種書面の電子交付、電子契約が認められたため、映像・音声による内見、そしてIT重要事項説明等、一連のデジタル化により、契約当事者の負担も大幅に減る。
これらの結果、不動産取引の活発化にも期待が大いに高まるところだ。さらに言えば、国内外の投資用不動産の取引も活性化する可能性もある。
「不動産投資家のなかには、多数の不動産物件を所有している人がいます。当然、所有している物件数が多くなればなるほど、取り交わす書面の数も多くなりますから手間がかかります。それだけに電子化されることによって享受できるメリットは大きくなります」
（牛島部長）。
高齢の大家さんなどへの配慮は不可欠当面は対面サービスの併用も…
こうしたメリットがある半面、注意点などはないのだろうか。対面の必要がなくなり、すべての手続きがオンライン化された場合、なりすましが増えるのではないかという懸念もあるが、その点についてはどうだろうか。GMOグローバルサイン・ホールディングス電子契約事業部、カーリー・マーカスルイス龍一マネージャーは、その心配はあまりいらないと言う。
「なりすましの問題は、契約の世界にはどこにでもあり、対面による契約締結でも起こりえます。電子化になったから生じるという問題ではありません。マイナンバーカードをスマホにかざすだけで厳格な本人確認を完了できる『マイナンバー実印』など、新たな技術導入によって、紙ベースよりも格段に改ざんしにくくなっています」
ただし、不動産取引の電子化を完全に行えるようにするためには、貸主、借主、仲介業者の三者が、オンラインによるやりとりに賛同しなければできないという点には注意しなければならない。
「借主には若い人が多く、電子化に対するアレルギーはほとんどありませんし、不動産会社などの仲介業者も業務効率化につながる電子化は、ぜひとも導入したいところだと思います。ただ、問題は貸主です。特に高齢の大家さんからは、電子化になじめないという声も聞こえてきます。したがって、すべての不動産取引をすぐにオンライン化するのではなく、しばらくは対面サービスも併用していく形になるでしょう」（牛島部長）
いずれにしても、不動産会社にとってはメリットが大きい不動産取引の電子化だが、全宅連はGMOグローバルサイン・ホールディングスと業務提携を行い、会員10万社を対象に、電子印鑑GMOサインを活用したシステム「ハトサポサイン」を、11月から提供する。これにより、自社の契約書式をPDFにして利用するのに加え、ハトサポWeb書式作成システムで作成されたデータも電子契約に利用できる。利用に際して月額利用料は発生せず、前払い制のチケット方式で、1電子契約あたり税込み275円、10電子契約以上から購入できる。
GMOグローバルサイン・ホールディングスと、株式会社いい生活が行った「不動産DXニーズに関する共同調査」（図表2）によると、不動産の購入・賃貸を検討する人の62.6％は、完全オンライン化に対応できる不動産事業者を利用したいと回答しているだけに、不動産会社としても電子化への対応は急務であり、今後、ハトサポサインをぜひ活用してほしい。
空家法の施行状況と低未利用地の特別控除利用状況について
今後、人口が減少傾向をたどっていくなかで、空き家問題は一段と深刻化していく。休眠状態になった土地や建物が増えると、景観や治安が悪化する恐れが高まる。放火や半壊状態にある建物の一部が台風などで吹き飛ばされ、人に当たって怪我を引き起こすなども考えられるだけに、空き地・空き家対策は重要だ。
こうした空き地・空き家対策を加速させるために「空家等対策の推進に関する特別措置法」や「低未
利用土地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除制度」などがあるが、その施行・利用状況について7月と8月に国土交通省から相次いで発表された内容について見てみよう。
空家対策はまだまだ道半ば
まず、「空家等対策の推進に関する特別措置法」だが、これは平成27年5月に全面施行された。この法律では、市町村に対して、①適切な管理がされず空き家のまま放置されている建物の持ち主を特定すること、②対象となっている空き家に立ち入り調査を行う権限を与えること、③老朽化が激しく、倒壊の恐れがあるような「特定空家」については、持ち主に解体や修繕を命令し、従わない場合は持ち主に代わって市町村が解体撤去を行うこと、などが定められている。当然、③に関して市町村が解体撤去を行った場合の解体費用は持ち主に請求される。
なお、「特定空家」は、国土交通省の基本指針である「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」「著しく景観を損なっている状態」「放置することが不適切である状態」の4項目のうち、いずれかに該当する空き家のことだ。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されてすでに7年が経過したが、はたして空き家対策はどこまで進んでいるのだろうか。
令和4年3月31日時点で、1,741市区町村のうち80％に相当する1,397市区町村が「空家等対策計画」を策定済であり、市区町村として把握している管理不全の空き家は49.9万件だった。そのうち所有者を特定できたのが48.1万件。市区町村の取り組みによって除却や修繕が行われた管理不全の空き家は12万2,929件にのぼった。
また、特定空家等として把握されているのは約4万件。このうち除却や修繕等が行われた特定空家等が1万9,599件で、現存している特定空家等が約2万件となった。
ただ、49.9万件はあくまでも市区町村が把握している管理不全の空き家であり、日本全体で見れば、その数はもっと多い。平成30年度住宅・土地統計調査による「その他空き家」のうち「腐朽・破損あり（＝管理不全）」の空き家は100.6万戸という数字があるだけに、空き家の除却や修繕によって対策を講じるには、まだ先は長い。特に、老朽化が著しく、保安上危険がある特定空家等に対する措置が、令和3年度時点でまだ半分程度しか進んでおらず、2万件が現存している。特定空家等については倒壊の危険性だけでなく、犯罪に利用される恐れも指摘されているだけに、早急に対応する必要があるだろう。
特別控除の活用は着実に進んでいる
一方、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除（以下、低未利用地の特別控除）」は着実に進んでいるようだ。
令和2年7月1日に創設された制度で、ひとまず今年12月末に期限を迎える。同制度の利用状況が活発であれば、期限延長も見込めるだけに、今年7月25日に公表された令和2年7月から令和3年12月までの利用状況の数字が注目されている。
低未利用地の特別控除は、使われなくなった土地や建物を、一定条件のもとで譲渡した人の譲渡益に特別控除枠を設け、土地・建物の流通を活性化させるというものだ。土地・建物を売却することによって発生する譲渡所得から100万円を控除することによって、譲渡所得に対する税負担が軽減されるのが、この特例のメリットだ（譲渡価額要件上限500万円）。
国土交通省が発表した利用状況の調査によると、令和2年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件だった。その後、令和3年12月までの1年間に交付された確認書が3,090件で、制度創設からの合計は5,150件に上っている。すべての都道府県で交付実績があり、平均して110件の実績となった。
5,150件のうち、譲渡前の低未利用地の状態がどうだったのかを見ると、空き地が最も多くて55％。以下、空き家が27％、その他（耕作放棄地）が10％、それ以外が7％、空き店舗が1％となっている。所有期間は51年超が最も多く28％を占め、以下、41～50年が17％、31～40年が16％、11～20年が15％、21～30年が14％、5～10年が10％という順番だ。 また、譲渡後の利用状況だが、これは住宅が最も多く61％を占めている。それ以外ではその他が17％、その他の事業利用が11％などで、圧倒的に住宅として利用されていることがわかる。
ただ、低未利用地の利活用という点で、住宅利用については、さまざまな観点から工夫が必要だろう。というのも、これから日本は間違いなく人口が減少の一途をたどるし、世帯も大家族や核家族が減り、逆に単身者世帯が増加傾向をたどっている。
こうした状況からすれば、戸建てやファミリータイプのマンションは、需要が後退する可能性も十分に考えられる。もちろん、この住宅利用となった61％がどのような住宅となったのかはわからないが、家族形態の変化を見すえた利用が求められるだろう。
なお、同制度については、国土交通省が8月25日に公表した「令和5年度税制改正要望事項」に、3年間の期限延長および譲渡価額の要件について上限を800万円に引き上げることが盛り込まれている。今後は、年末の税制改正大綱での正式決定まで注視していくことになる。
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カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/09/30 09:48
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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令和4年度 土地・住宅税制のポイント
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令和4年度の税制改正大綱が昨年12月に閣議決定され、これを受けて本年3月、税制改正法案が衆参両院において可決成立されました。今回の改正のうち不動産関連の主な改正内容は以下のとおりです。
【所得税および個人住民税】
1．住宅ローン控除
（1）控除率・借入限度額・築年数要件等の改正
控除率を年末のローン残高の0.7％に引き下げる代わりに、控除期間は新築で原則13年に延長されました。新築住宅の借入限度額の上限は4つに区分され、段階的に引き下げられました。さらに、中古住宅の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）が、昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）に緩和されました。また、所得要件は2,000万円以下に引き下げられました。
令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用
（2）確定申告手続きの変更
確定申告時と年末調整時に借入金の年末残高証明書を提出していた従来の手続きが不要になりました。
・借入金の年末残高証明書の提出が不要
・納税者は住宅ローン控除申請書を銀行等へ提出
・銀行等は一定事項を記載した調書を税務署へ提出
令和5年以後に居住した者が令和6年1月1日以後に行う確定申告と年末調整について適用
（3）個人住民税からの控除限度額の引き下げ
所得税の住宅ローン控除について控除不足額がある場合の住民税からの控除限度額が引き下げられました。
令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用
2．認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除の対象にZEHを追加
令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用
3．特定の居住用財産の買換えの特例（譲渡益が生じた場合）の要件追加
適用期限を2年間延長したうえで、令和4年1月1日以後に行う譲渡に係る買換資産※の要件に、一定の省エネ基準を満たすものであることが加わりました。
※ 買換資産が令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く）または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のものである場合
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った譲渡に適用
4．居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損が生じた場合）の適用期限の延長
住宅の買換えで譲渡損失が生じた場合であって、買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失額を損益通算（控除しきれない金額は、譲渡した翌年以降3年間繰越控除）する特例の適用期限が、2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った譲渡に適用
5．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損が生じた場合）の適用期限の延長
住宅を譲渡して譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は、住宅ローン残高から譲渡対価の額を控除した額を限度に損益通算（控除しきれない金額は、譲渡した翌年以降3年間繰越控除）する特例の適用期限が、2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った譲渡に適用
6．リフォーム工事をした場合の税額控除等の適用期限の延長
一定の既存住宅に係る特定の改修工事を行って令和4年及び令和5年に居住の用に供した場合には、以下のように改修工事等の標準的費用の額の10％相当額を所得税額から控除できます。
（1）追加控除額
上記の控除額に加え、以下の金額のいずれか低い金額の5％相当額を追加控除できるようになりました。
①標準的な費用の額が必須工事の対象工事限度額を超える金額とその他リフォームの合計額
②標準的な費用の額（必須工事と併せて1,000万円限度）
（2）省エネ改修の対象工事の緩和
省エネ改修の対象工事は、①窓の断熱改修工事、または、②窓の断熱改修工事と併せて行う天井、壁もしくは床の断熱改修工事となり対象が緩和されました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った改修工事に適用
【相続税および贈与税】
7．直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税
（1）非課税限度額の改正
住宅用家屋の取得等をした場合の家屋の区分に応じ、それぞれ次の金額が非課税限度額となりました。
（2）既存住宅用家屋の築年数要件の廃止
築年数要件を廃止して、新耐震基準に適合していることが追加されました。登記簿上の建築年月日が昭和57年1月1日以降は、新耐震基準に適合とみなされます。
（3）受贈者の年齢要件を引き下げ
受贈者の対象年齢が、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上から18歳以上に引き下げられました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った贈与に適用
（注1）上記（1）～（3）の改正は、住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度および震災特例法の贈与税の非課税措置についても同じです。
（注2）上記（1）、（2）の改正は、令和4年1月1日以後に適用され、（3）の改正は、令和4年4月1日以後に適用されます。
8．所有者不明土地関連法の概要
所有者不明土地の発生を防止するため、「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が令和3年4月21日に成立し、不動産登記法が改正されました。
政策1 不動産登記制度の見直し
（1）相続登記の申請義務化
所有権の登記名義人に相続開始があり、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。遺贈の場合も同様です。
（2）相続人申告登記
①上記（1）の相続登記申請の義務を負う者は、所有権の登記名義人の相続が開始した旨および自らがその相続人である旨を3年以内に登記官に申し出ることにより、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。
②上記①により相続人申告登記の申し出を行い、その後遺産分割により所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
上記（1）、（2）は、令和6年4月1日以後に適用
（3）住所等の変更登記の申請義務化
所有権の登記名義人の氏名・住所の変更があったときは、その変更日から2年以内に変更登記の申請をしなければならないこととされました。
（注）正当な理由なしに申請を怠ると、5万円以下の過料に処せられます。
令和8年4月までに施行予定
政策２ 相続土地国庫帰属制度の創設
相続または遺贈により土地を取得した相続人が法務大臣に申請し承認を受けたときは、その土地の標準的な管理費用の10年分の負担金を納付することで、その土地を国庫に帰属させることができる制度が創設されました。
令和5年4月27日以後に適用
政策３ 遺産分割に関する新たなルールの導入
相続開始から10年経過後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分ではなく法定相続分によることとなりました。
令和5年4月1日以後に適用
【固定資産税】
9. 土地の固定資産税の地価上昇分の負担軽減措置を商業地のみ継続
新型コロナウイルスによる社会状況への配慮から、令和3年度の課税標準額が令和2年度より上昇したとしても、令和2年度と同額とする特例措置が適用されていましたが、令和3年度限りで廃止となりました。
なお、商業地において負担水準60％未満の土地について、土地評価額の5％分が上乗せされるところ、令和4年度に限って2.5％に抑えられることとなりました。
（1）商業地の地価上昇分の負担軽減措置
令和4年度に限り適用
（2）住宅地・農地の地価上昇分の負担軽減措置の廃止
以下の土地について、令和３年度の課税標準額が令和2年度より上昇したとしても、令和2年度と同額にする負担軽減措置は、令和3年度限りで廃止となりました。
① 住宅用地で負担水準が100％未満のもの
② 農地で負担水準が100％未満のもの
10. 新築住宅に係る固定資産税額の軽減措置の適用期限延長
以下の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税額は、床面積が120㎡以下の部分に対応する税額を1/2とする措置について、適用期限が2年間延長されました。
なお、土砂災害警戒区域等の区域内で一定の住宅建設を行う者が、都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないで建設した住宅は、この軽減措置から除外されることになりました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに建設された新築住宅に適用
11. 耐震改修等に係る固定資産税額の減額措置の適用期限延長
耐震改修等に係る工事の翌年の固定資産税額を一定割合減額する措置について、該当する工事の適用要件を変更したうえで適用期限が2年間延長されました。
（1）工事翌年の税額の一定割合を減額
（2）省エネ改修工事に該当する要件
① 適用対象住宅：平成26年4月1日に存していた住宅
② 工事費：60万円超（断熱改修工事費が60万円超または断熱改修工事費が50万円超であり、太陽光発電装置等の工事費と併せて60万円超）
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までの工事完了について適用
【登録免許税】
12．住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の軽減税率の適用期間を延長等
（1）税率
（2） 特例の適用対象要件を追加
特定の増改築等を含む一般住宅用家屋の所有権移転登記および住宅ローン等の抵当権設定登記の対象となる住宅用家屋の要件について、築年数要件を廃止するとともに、新耐震基準に適合している住宅用家屋（登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合しているとみなす）であることが追加されました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに取得等した住宅用家屋に係る登記に適用
【印紙税】
13. 不動産譲渡契約書および建設工事請負契約書に係る税率の特例措置の延長
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに締結される各種契約に適用
【不動産取得税】
14. 新築住宅用土地の取得に対する税額の軽減措置の延長
土地取得後2年以内に建築予定の場合に適用される不動産取得税の軽減措置を、土地取得後3年以内に延長する特例の適用期限が2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までの取得について適用
15．認定長期優良住宅に係る特例措置の延長
認定長期優良住宅について、不動産取得税の課税標準から1,300万円を控除する特例について、適用期限が2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までの取得について適用
16．不動産登記データの登記所から都道府県への通知等
都道府県も市区町村と同様にオンラインによる登記済通知の電子データを登記所から入手可能となりました。これにより、不動産の取得者がその登記の申請をした場合は、都道府県に対する不動産取得税の申告または報告が不要となりました。
令和5年4月1日以後に適用
また、「住宅用の土地を取得した場合の軽減措置」および「住宅を取得した場合の軽減措置」についても要件に該当すると認められる場合は申告が不要となり
ました。
令和4年4月1日以後に適用
【消費税】
17．適格請求書等保存方式の適格請求書発行事業者となる時期
改正前は、適格請求書発行事業者となる時期が登録日の属する課税期間の翌課税期間でしたが、改正により、登録日より適格請求書発行事業者になることとなりました。なお、この期間について簡易課税の適用を受けることも可能です。
令和5年10月1日から令和11年9月30日までの日の属する課税期間について適用
----------------------------------------本日は以上となります。
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〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/08/26 09:19
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最高裁判決 路線価評価を認めず！
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2022年4月19日、相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めないとする最高裁判決が下された。今後、「不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか？」という不安の声も上がっている。今回の最高裁判決をどう考えればよいのか。松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏に話を伺った。
問題の所在と今後注意すべき点とは？
不動産を利用した相続税対策は一般的だが…
現金などの金融資産の相続税評価額は、その金融資産の価値そのものになる。たとえば預貯金が5,000万円あり、かつ時価5,000万円の上場株式を所有していたとしたら、5,000万円プラス5,000万円の計1億円が相続税評価額＝時価として相続税課税される。
ところが、金融資産ではなく、土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続が生じたとき、その購入額ではなく、そのときの相続税評価額が時価となる。昨今では1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となる場合が一般的だ。
そのため、被相続人が高額な金融資産を保有している場合は、不動産を購入し、金融資産を減らして、相続税評価額を引き下げるということが、これまでよく行われてきた。
たとえば400㎡の土地を1億円で取得したとする。1㎡あたりの価格は25万円だ。路線価評価は一般的に公示価格の約80％に設定されるため、1㎡あたりの公示価格が25万円であるならば、路線価は20万円程度になる。この結果、400㎡の路線価は8,000万円になり、この時点で、相続財産評価額が2,000万円も圧縮されたことになる。
また建物については、固定資産税評価額が用いられるが、これは建築年数によって建物価格の30～70％が目安になるため、さらに圧縮効果が得られる。
これらの評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」に規定されており、相続税申告の際の財産評価は、この基本通達に沿って行われている。
ただ、相続税法22条によると、相続財産は「時価」で評価すると規定されているため、原理原則から
いえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定を行って評価しなければならない。しかし、すべての相続不動産を不動産鑑定していては、税務署の事務作業が著しく増え、また多額の費用がかかるため、業務に支障をきたす恐れがある。そこで、財産評価基本通達によって、路線価などを用いた画一的な相続財産評価額を時価とすると定めている。
最高裁が追徴課税を支持
今回、路線価評価が認められなかった事案は、相続人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除を下回ったため、相続税をゼロ円と申告したところ、税当局がこれに「ノー」を突き付け、2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものだ。
相続人としては、「他の人と同様に、財産評価基本通達に基づいて相続税額を計算したにもかかわらず、なぜ自分のケースが国税当局から否認されるのか、それは評価における平等原則に反するのではないか」という観点から、追徴課税の処分取り消しを求めた。
この争いが一審、二審を経て、最高裁にまで進み、今回、判決が下された。結果は、税当局が主張する「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」というものであり、最終的に相続人の主張は退けられた。
では、どうして相続人の主張は認められなかったのか。まず、事の経緯から見てみよう。
被相続人が94歳で亡くなったのは平成24（2012）年6月のこと。その3年5カ月前である平成21（2009）年1月に、被相続人は東京都杉並区にあるマンション1棟を、8億3,700万円で購入した。購入資金のうち6億3,000万円が信託銀行からの借り入れで、2億700万円が自己資金だった。
また、平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション1棟も購入。こちらの購入金額は5億5,000万円で、うち3億7,800万円を信託銀行から、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円の自己資金を充当して購入した。
そして平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて、2つのマンションを評価して申告した。
申告した評価額は東京都内のマンションが2億円、神奈川県内のマンションが1億3,300万円で、合計3億3,300万円というものだった。
他の相続財産との合計から銀行からの借入金を差し引いて、最終的に相続税額をゼロ円として申告した。これは国税庁の「財産評価基本通達」に規定されているとおりの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算している。
その後、相続人に対する税務調査が行われた。そして税当局は、財産評価基本通達6項に基づき、不動産の評価額を見直すとした。この財産評価基本通達6項には、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とある。
2つのマンションの取得価格が合計で13億8,700万円。これに対して路線価評価額が3億3,300万円は「著しく不適当」というのが、税当局の判断だった。そこで、路線価による評価ではなく、不動産鑑定を行った結果の評価額である12億7,300万円で評価するべきとし、2億4,050万円の追徴課税の処分が下された。
当然、路線価で相続財産を評価するものと思っていた相続人としては納得がいかない。相続人側は追徴課税処分の取り消しを求めて裁判となり、地裁、高裁を経て、今回の最高裁判決が示され、相続人の敗訴が確定した。
あからさまな「節税対策」には注意が必要
さて、今回の最高裁判決によって、今後、不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか。この点については、税理士のみならず不動産関係者にとっても関心のあるところだろう。
松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏にこの点を確認したところ、いくつかの論点を指摘してくれた。
「第一の論点は、路線価と実勢価格との乖離がどこまでなら認められるのかということです。どの程度の差があれば国税当局が問題視するのか、という点が注目されましたが、最高裁は両者の価格の乖離は問題にしないと言いました。最高裁が問題にしたのは、他の納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減を行うのはダメだということです」（飯塚税理士）
今回の件では、信託銀行が被相続人に対して10億800万円の融資を実行している。信託銀行がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからだが、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできるものではない。
「もちろん、融資を受けて不動産を購入することのすべてが悪いというわけではありません。同程度の財産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題にならないでしょう。しかし、この相続人の場合、川崎市のマンションを、被相続人が亡くなって相続が発生した平成24年6月の9カ月後、平成25年3月に5億1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりはるかに高い時価を露出させてしまいました。それも申告期限である平成25年4月の直前ですから、そもそも節税対策を主目的にした取得だったと受け止められたのでしょう」（同）
明らかな「相続税0 対策」だと話は別、ということだ。
「特に川崎のマンションについては、相続が発生して申告期限前に売却したことも問題でしたが、被相続人がこの物件を取得したのは、相続開始の2年6カ月前でした。相続税には3年以内ルールというのがあり、平成7年までは相続開始日からさかのぼって3年以内に取得した土地建物は、取得価額で評価する法律がありましたから、国税内部ではチェックがあるのかもしれませんね」（同）
さらにいえば、今回の相続対策に際して、2つのマンションに融資を行った信託銀行は、融資を実行する際の貸出稟議書等に「相続対策」と明記していたことも注目された。この融資目的が「相続対策」ではなく、「財産の有効活用目的」のためだったと明確に示されていれば、節税のための相続対策と見なされるリスクをある程度下げられたのかもしれない。
不動産を活用 した「相続対策」は否定されていない
こうした事情からすると、今回の最高裁判決では国税側が勝訴したものの、今後、不動産を活用した相続対策が封じ込められることになったとはいえなさそうだ。それは飯塚税理士も指摘しているように、最高裁が「路線価と実勢価格の乖離は問題にしない」ことを明らかにしたからだ。つまり路線価による相続財産の評価は間違っていない、ということになる。
しかし、節税対策であることが誰の目にも明らかなケースについては、税当局が路線価による評価を認めないこともあり得ることとなった。この点、どういう注意が必要なのか。
「節税目的ではないことを説明できるように、収益性を重視した優良物件に投資すること。相続直前の投資は節税対策だと疑われるリスクがあるので、対策を講じるのであれば、できるだけ早い時期に行うこと。そして、相続直後に相続不動産を売却することも避けたほうがよいでしょう」とのこと（同）。
今回の事案は極めて、まれなケースと考えられるが、相続税の節税を主目的とした相続対策については、路線価評価が認められなくなることもあるという前例ができたという点において、税理士や不動産関係者、金融関係者は、顧客アドバイスの際に一段と注意が必要になるだろう。
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デジタル社会形成整備法に係る改正宅建業法が施行
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脱ハンコとペーパーレスを推進する「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」（令和3年5月19日公布）に基づき、宅建業法関連の改正法令が令和4年5月18日に施行された。これにより不動産取引のデジタル化が本格解禁され、各業者・団体はその対応を迫られることになる。
宅建業法関連の改正法令等の施行
デジタル社会形成整備法に基づき、改正された宅建業法・同施行令・同施行規則が、令和4年5月18日に一斉に施行され、あわせて国土交通省は、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を改定した。また、国土交通省は、「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」（令和4年4月版）を公表した。
これらにより、従来は記名押印した書面の交付が求められていた①媒介契約締結時書面（業法34条の2）、②重要事項説明書（同35条）、③契約締結時書面（同37条）について、「電磁的方法による提供」を可能とする要件が整備され、宅建業者が関与する不動産取引のデジタル化が本格解禁された（レインズ登録証明書についても電磁的方法による提供が認められた）。
書面の電磁的方法による提供の要件
書面の電磁的方法による提供が可能だといっても、単にPDF化して提供先にメールで送りつければよいわけではない。宅建業法は、基本的に、①提供先の承諾と、②記名（押印）に代わる措置を講じた電磁的方法による提供を求めている。その詳細な要件は、上記各法令、解釈・運用の考え方、マニュアルに定められているが、主なものは以下のとおりである。
（1） 電子書面の提供方法は、（ア）電子メール等、（イ）Webページからのダウンロード、（ウ）USBメモリ等の交付に限り、紙に印刷可能なファイル形式で、電子署名やタイムスタンプといった改変防止措置を講じて提供する。
（2） 電磁的方法で提供することについて提供先の承諾を取得する。承諾の取得方法は、（ア）書面、（イ）電子メール等、（ウ）Webページ上の回答フォーム、（エ）USBメモリ等の受領に限り、（ア）以外は紙に印刷可能なファイル形式で取得する。
（3） 電子書面を提供した旨を提供先に通知し、改変の有無等を確認してもらう。
（4） 提供先から拒否の申し出がある場合や電子書面を閲覧できないトラブルを解消できない場合は、電磁的方法による提供を中止する。
今後の動向
改正借地借家法も施行され、公正証書によることが必要な事業用定期借地契約を除き、借地契約・借家契約も電子契約が可能となっている。
すでに本格運用が開始されているIT重説と組みあわせて、今後、売買契約・賃貸借契約について、電子契約等のデジタル化が推進されることになる。
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〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/06/23 17:14
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2022年の公示地価を読み解く
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公示地価は1月1日時点における全国の特定地点（2022年〔令和4〕の調査地点は約2万6,000地点）の1平方メートルあたりの単価を示すもので、1970年（昭和45）から毎年公表されています。
2022年の公示地価の全体像としては、「回復基調にあるものの、コロナ前の水準を完全に回復するまでには至らない」という状況でした。
2021年（令和3）は全用途において前年比マイナスになりましたが、2022年は徐々に景気が回復局面に入りつつあり、かつ低金利が続いていることから、住宅地において住宅需要が高まり、マンション用地などへの需要も回復してきました。それが地価の回復に一役買ったものと思われます。
ただ、現時点に至ってもまだインバウンド需要は完全には回復しておらず、商業地の回復の足を引っ張るかたちとなりました。用途別にいえば、住宅地と工業地はコロナ前の水準をほぼ取り戻したといってもいいでしょう。
住宅地、工業地に比べて商業地の戻りが鈍い
地価変動率の推移を見ると（図表1）、2022年の住宅地変動率はおおむね2021年の下落率を上回る上昇率を示しています。これは新型コロナウイルスの感染拡大を受けて大きく下落した2021年以前の水準を回復しつつあることを意味します。これと同じことは工業地にも当てはまります。
一方、戻りが弱いと思われるのは商業地です。たとえば東京圏の場合、2021年が前年比で−1.0％であるのに対し、2022年は＋0.7％でした。確かに上昇には転じているものの、コロナ前の水準はまだ取り戻せていないことがわかります。これと同じことは、大阪圏にも当てはまります。
図表1で、地価変動率を地域別に見ていくと、東京圏は全用途平均が＋0.8％で、住宅地は＋0.6％、商業地が＋0.7％となりました。図表にはありませんが、内訳を詳細に見ると、住宅地は23区すべてにおいて上昇へと転じ、なかでも港区や目黒区では上昇幅の拡大が確認されました。
次に大阪圏ですが、全用途平均が＋0.2％で、住宅地が＋0.1％、商業地が前年比で変わらずという結果になりました。大阪圏の商業地は下落こそ止まったものの、上昇の強さに欠ける動きとなっています。
インバウンド需要が戻らないと大阪圏の商業地は苦しい
大阪圏の商業地では、インバウンド全盛だったコロナ前の上昇率は非常に高く推移しており、2018年の＋4.7％、2019年の＋6.4％、2020年の＋6.9％というように、東京圏に比べても高い水準で推移していたのです。つまり2022年の変動率が、下げ止まったとはいえ上昇に転じないのは、インバウンド需要が現状、まだ冷え込んでいるからだと思われます。
やはり図表にはありませんが、その内訳を詳細に見ると、大阪圏のなかでも大阪市の商業地はかなり厳しく、マイナス圏から脱せない状況が続いています。2021年の－4.4％に比べて下げ率は縮小したものの、それでも－1.1％でした。
ところが、これとは逆に京都市の場合、2021年が－2.1％だったのが、2022年は＋0.7％になり、コロナ前の水準は奪還していないものの、地価は上昇へと転じています。これは、京都市が観光地としてインバウンド需要だけでなく、日本人観光客からも支持されていることと無縁ではなさそうです。
京都市も大阪市と同様、インバウンド需要が戻らない現状において厳しいのは同じですが、インバウンド需要に頼り切った大阪市に比べ、京都市は日本人観光客を呼び寄せる観光資源があるので、大阪市に比べて回復が早かったと考えることができます。
三大都市圏以上に地方四市の上昇率は大きい
次に地方圏について見てみましょう。札幌、仙台、広島、福岡という「地方四市」においては、コロナ禍の影響が色濃く反映された2021年でさえ、全用途だけでなく住宅地、商業地、工業地のいずれもがプラスでした（図表1）。
とはいえ、用途別に見ると多少、まだら模様の部分があります。住宅地の上昇率は、コロナ禍の影響が出る前の2020年とほぼ同じ水準まで戻ってきましたが、商業地は2020年の上昇率が＋11.3％もあったこともあり、同水準までは追いつけていません。
ちなみに、図表にはありませんが、地方四市のうち札幌市の住宅地の強さが目立ち、前年比で＋9.3％になり、かつ札幌市内にある305地点は一部地点が横ばいであった以外はすべて上昇しました。
年後半の上昇率が高いことからも回復傾向がうかがわれる
なお、年1回、1月1日時点の地価を調査する公示地価に対し、7月1日時点の地価を調査する「都道府県地価調査」は、中間時点での数字になりますが、その共通地点における地価変動率の推移を見ると、住宅地も商業地も、前半（7月1日の都道府県地価調査）に比べて後半（1月1日の公示地価）の上昇率が高くなっており、この点からも地価は回復基調にあることがうかがわれます（図表2）。
今後の見通しですが、注目材料はインフレの動向です。常識的な水準でのインフレであれば、それに連動して地価上昇の可能性は高まりますが、あまりにもインフレが昂進してしまうと金利が大きく上昇し、不動産市況にとってネガティブな影響が及ぶ恐れが生じてきます。ウクライナ紛争が資源価格に及ぼす影響など、当面、インフレ要因からは目が離せません。
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2022年12月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、来年以降はどうなる？
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地価の低い不動産を売っても手元にお金がほとんど残らないこともある
「未利用地」とは、空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地、管理が放棄された森林など、長期間にわたって有効に利用されていない土地のことだ。また、「低利用地」とは、一時的に利用されている資材置き場や、車両を覆う構造物がない青空駐車場などが該当する。この両者を合わせたものが「低未利用地」となるが、大都市圏の人口密集地よりも地方に多く見られる傾向がある。
昨今は少子・超高齢社会が到来し、人口減少問題とともに空き家問題が話題になっていて、休眠状態になった土地や建物が増えることで、景観や治安が悪化する恐れが高まり問題視されている。
なぜ低未利用地のまま放置されているのか。そのいちばんの理由は、こうした不動産を売却しても、手元に残る現金が少なく、それに比べて売却の手間が多くかかってしまう問題があるからだろう。
不動産の場合、株式や債券などの有価証券のように換金性が高いものではないだけでなく、空き家ならば解体撤去費用や土地境界確定測量の費用など各種費用に加えて譲渡による税金もかかってくる。これらの経費を考慮すると、地方で地価の低い不動産を売却したとき、手元にお金がほとんど残らないケースも起こり得る。そのため結果として、空き地や空き家の状態のままで放置されてしまうことになるのだ。
この解決策として、2020年7月から、低未利用の土地、建物について譲渡の対価の額の合計が500万円以下など一定条件（図表1）のもとで、譲渡した人の譲渡益に特別控除枠が設けられた。また、この制度によって、土地・建物の流通を活発にし、地域の活性化につなげようという狙いもあり、全宅連も強く推進して、低未利用地の特別控除の制度が始まった。
この「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」を用いた土地売却のメリットを、通常の売買と比較してみよう（あくまで売買例のサンプルなので、実際の金額とは若干異なるところもある）。
まず通常の売買の場合では、譲渡価格から取得費と譲渡経費を差し引いた残りが譲渡所得（譲渡益）とみなされ、それが課税対象になる。ただ、古い土地の場合、取得費がわからないこともあるので、譲渡価格の5％を取得費として計算することができる。
たとえば空き家が建ったままの土地の譲渡価格が350万円だったとする。古い土地で取得費がわからないので譲渡価格の5％として17万5,000円。これに空き家の解体撤去作業費が200万円、不動産会社への仲介手数料（ここでは「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し、消費税を考慮しない）が18万円、土地境界確定測量の費用が35万円かかったとして、譲渡費用は合計で270万5,000円となる。譲渡価格からこれらの経費を差し引くと、譲渡所得は79万5,000円。これに約20％の税金が掛かるので、税額は15万9,000円となり、手取り額は63万6,000円となる。
一方、経費などはまったく同じで、特別控除の特例を用いた場合はどうなるか。
この場合、譲渡所得である79万5,000円は100万円以内なので全額を控除でき、課税対象は0円となって、最終的な手取りは79万5,000円全額となる。この特例が適用されたことによって、譲渡者の税負担は15万9,000円も軽減されることになる（図表2）
空き家・空き地問題の解決に宅建業者が果たす役割は非常に大きい
「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」は、2022年12月31日までの間に低未利用地の譲渡を行った際に適用される期限付きの特例措置だが、創設された2020年7月1日から半年の間にどの程度利用されたのかを見てみよう（図表3）。
国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真幸氏によると、国土交通省が2021年4～5月にかけて実施した調査で、2020年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件となっている。
また2,060件のうち、譲渡前の低未利用地の状態はどうだったのかというと、空き地が最も多くて58％を占めており、以下、空き家が25％、耕作放棄地等が9％と続いている。所有期間は51年超が25％で最も多く、以下、41～50年が17％、11～20年が同じく17％と続いているという。空き地、空き家のまま長期間にわたって放置されている土地・建物が、地方を中心にして非常に多いということを、この調査結果の数字は物語っている。
ちなみに、都道府県別に低未利用地の確認書交付実績を見ると、すべての都道府県において交付実績があり、各都道府県の平均実績は約44件となっている（図表4）。
確認書交付数が最も多かったのが茨城県の124件で、続いて愛知県が117件。その他、全都道府県の平均実績である44件を超えたのは静岡県、岐阜県、北海道、鹿児島県、宮崎県、秋田県など全部で20県ある（図表4）。
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1件あたりの譲渡の対価の額は平均231万円だから、同特例の狙いどおり、地方の地価の低い不動産を中心にして譲渡が進んだものと推察される。
徳増氏によると、具体的な利活用の事例として、石川県輪島市で相続によって老朽化した空き店舗を取得したものの、相続人が遠方に住んでいることから管理が負担になり、放置されていたものを、宅建業者の紹介によってゲストハウスの運営法人が買い手となり、建物を改修してライダーのためのガレージハウスにしたというケースもあるという。
ところで、同特例措置を活用するためには、低未利用地を譲渡したい人と、その低未利用地を購入して利活用したい人のマッチングが必要になる。こうしたマッチングを行うために、国土交通省の支援を受けて多くの事業者や団体が展開しているのが「空き家・空き地バンク」だ。
前出の国土交通省の調査結果で、空き家が約6割を占めていた低未利用地が、譲渡後、何に利用されたのかを見ると、住宅が57％、その他が18％、事業利用が14％というように、住宅利用が約6割を占める結果になっている。宅地として新築物件が建てられるケースが圧倒的だが、その他の用途も含めてマッチングを円滑に行うためには、空き家・空き地バンクの活用や、地域の不動産の実態に精通した宅建業者の果たす役割は非常に大きいといえる。
「低未利用地の特別控除」制度の延長についても視野に入れておくべき
図表3の数字にあるとおり、譲渡前の低未利用地の状態は空き地が約6割を占めているが、今後は空き家の率が大きく伸びていくと考えられる。
昨今は子供たちが東京などの大都市圏に出て働き、両親が地方に住んでいるというケースが多いからだ。そうした場合、両親が亡くなったり、施設に入所したりして空き家となった実家をどうするかは、大都市圏に生活基盤を持つ子供たちにとって大きな問題になるだろう。
5年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」の2018年調査データによると、全国の空き家数は約849万戸になり、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となっている。
野村総合研究所の予測値によると、今後、空き家の件数は2023年が1,293万戸、2028年が1,608万戸、2033年が1,955万戸とされており、増加傾向をたどることが予測されている。
空き家を放置し続けた場合、放火や倒壊といったリスクのほか、犯罪者や野生生物の住処になったり不法投棄物のたまり場になったりすることなども指摘されている。
現状、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」が適用されるのは2022年12月31日までだが、国土交通省では、「現在、2020年12月以降の利用状況を調べている最中で、利用状況も踏まえて今後のあり方について検討していく」という見解を述べている。
今後も全国的に空き家が増加していく可能性が高いことを考えると、全宅連としてもさらなる期間延長となるように働きかけていきたい。
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カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/04/22 10:42
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調査開始以来、「買い時だと思う」が過去最低に
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今は買い時ではないと考えるものの、先行き不安から「持ち家」派が急上昇
新型コロナウイルス感染症の影響で、住まいや不動産への価値観が大きく変わっていることがアンケート結果から読み取ることができる。まず注目すべきは、「不動産は買い時だと思う」と考える人が、同じ設問で調査を開始した2003年度以来、10.5％と過去最低水準になったことである（図表1）。2020年は同じコロナ禍であっても、「買い時だと思う」と答えた人は、17.3％と2016年以来、4年ぶりに前年度を上回っていた。それがこの1年で急落する結果となった。
買い時だと思わない理由は、「不動産価値（価格）が下落しそうだから（28.8％）」が最も多く、ついで「自分の収入が不安定または減少しているから（26.5％）」「地震や水害などの天災が心配だから（9.6％）」と続いている。
想定外に長く続く新型コロナウイルス感染症の影響で、今後の社会経済や不動産価格、さらにおのおのの経済事情にも、明るい展望が見えず、不安を抱えている人が多いことがうかがえる。
もう１点、定番の質問である「持ち家派」か「賃貸派」かの回答にも大きな変化が見られる。2020年は持ち家派が74.5％と、同じ設問で調査を開始した2003年度以来最も低く、賃貸派が過去最高となったが、2021年は持ち家派が79.6％に急上昇し、全体の約8割が持ち家派との結果になった（図表2）。持ち家派の理由で最も多い意見は「家賃を払い続けることが無駄に思えるから」が過半数を占め、「落ち着きたいから」「持ち家を資産と考えているから」との回答が続く。若い年代のほうが「落ち着きたい」「賃貸では何かと近隣に気をつかうことが多い」と考えている割合が高い。若い世代ほど賃貸住宅での生活に窮屈さを感じているのだろうか。
ここ1、2年、新型コロナウイルス感染症対策のために在宅勤務やオンライン授業が定着し、多くの世代で在宅時間が増えているが、それにともなって隣人トラブルへの懸念も増えている。賃貸物件を借りる際、不安に感じることに「近隣住民との付き合い方」と答えた人が34.7％と最多となった。続いて「家賃を払い続けられるか（32.6％）」「連帯保証人をお願いできる人がいない（21.8％）」と回答した人が一定数いることも覚えておきたい（図表3）。
通信環境の整備など自宅を働きやすい環境に整備する動き
新型コロナの影響で住み替えを検討した人は１割に留まっているが、住環境を見直した人は多いようだ。住まいの設備として新たに導入した設備で最も多いのは「インターネット（Wi-Fi）環境」、次いで「空気清浄機」と上位2つは2020年度と同様の結果になった（図表4）。前回3位だった宅配ボックスは、すでに普及した影響からか6位に下がり、「パソコンやモニター、プリンターなどの機器」「エアコンなどの空調」が上位に上がった。ほかにも仕事用のデスクや椅子、防音設備など、自宅で仕事をするための設備をそろえた人が多かった。
さらに「今後、不動産店に期待するサービス」でも変化が見られる。2020年と比較すると、「チャットやWeb対話、オンラインツールによる対応」を望む声が急増した（図表5）。在宅勤務やオンライン授業など非対面の環境が続くなかで、ZoomやSkypeなどのWebミーティングツールが広く浸透したことで、使い方に慣れたり便利さに気づいた人が支持したものと考えられる。
ほかに特筆すべき点として、「不動産取引における押印廃止、電子契約などが2022年5月より本格的に稼働することを知っていますか？」の問いに、「知っている」と答えたのはわずか10.1％にとどまっていたことも看過できない（図表6）。また、不動産取引では水害ハザードマップの説明が義務付けられたが、それを知っていると回答したのも9.4％と、こちらも1割にも満たない結果である（図表7）。多くの人が知っておくべき大切な情報を確かに届けることも、不動産業に携わる者にとっては意識すべきだろう。
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カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/03/25 09:47
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住宅ローン金利引き上げ この先どうなる？
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国内大手銀行が2月に発表した住宅ローン金利（＝店頭金利）は、たとえば三井住友銀行で固定金利特約期間10年を選んだ場合、この10年間に適用される金利は、1月適用分の年3.40％から0.10％高い、年3.50％に引き上げられています。これは他の大手銀行もだい
たい同様の上げ幅で、三菱UFJ銀行が年3.39％だったものを年3.49％に、みずほ銀行が年2.75％だったのを年2.8％に引き上げました。
この水準がいつ以来なのかについて、時系列で住宅ローン金利の推移を公表している三井住友銀行のサイトを見てみると、10年固定金利が3.50％になったのは、2015年8月以来です。金利の推移をたどっていくと、そこから徐々に低下していき、2017年2月には2.95％まで下がりました（図表1）。
これが直近のボトムで、その後はしばらく3.20～3.40％で推移し、2020年3月にはコロナ禍の影響で金融緩和に転じたため3.15％まで低下しました。そこから徐々に住宅ローン金利は上昇に転じ、2022年2月で3.50％まで上昇したという流れです。
ちなみに、これらの住宅ローン金利は、あくまでも店頭表示金利であり、住宅ローンを申し込んだときに、これがそのまま適用されるとは限りません。
たとえば三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンを利用すると、10年固定金利の適用金利は、店頭表示金利の年3.49％から年0.84％まで低下します。ですから、住宅ローン金利が上がったといっても、まだ低い金利で借りる方法はあるので、あわてる必要はありません。しかし、住宅ローン金利が上昇する傾向にあるということには、留意しておくべきでしょう。
なにしろ住宅ローンは借り入れる金額が大きいだけに、水準の上昇、低下が不動産マーケットに大きな影響を及ぼすからです。
世界各国ともに利上げに向かって動き始めている
現状、この金利上昇を目の前にして不動産を購入しようとしている人はどう考えるでしょうか。これはおそらく2つのパターンに分かれます。
1つは、金利が本格的な上昇局面に入る前に、駆け込みで不動産を買ってしまおうというパターンです。
そしてもう1つは、利上げによって不動産価格が下がる可能性があるから、それを待って買おうと考えて買い控えるパターンです。
現段階で不動産マーケットがそのどちらにより傾くのかは、不透明です。
ただ、1つだけ確実に言えるのは、世界経済の状況などを幅広く見て、今後の金利のゆくえに思いをめぐらせたときに、「金利はこれから先、上昇する可能性が高い」ということを前提にしたうえで、不動産投資の戦略を練る必要がある、ということです。
米国は昨年11月に、量的金融緩和の縮小・終了を決定し、この3月半ばには終了させる予定です。米国では記録的なインフレが続いているだけに、量的金融緩和を終了させた後は、継続的に利上げを実施していく方針です。
ユーロ経済圏は、米国ほど積極果敢な利上げ対応ムードを見せてはいないものの、インフレに対する警戒感をにじませており、徐々に高まりつつある利上げ観測を否定していません。
イギリスは、2021年12月に政策金利を0.15％引き上げたのに続き、2月はさらに0.25％引き上げることを決定しました。その理由は、エネルギー価格の高騰に加え、新型コロナウイルスによる行動規制緩和に伴う需要増、原材料・労働者不足によるインフレが起こ
ることへの懸念です。
その他の国でも、韓国は2021年8月、11月に続き、2022年1月にも利上げを行っていますし、ニュージーランドも2021年10月、11月と2回利上げを実施しました。
2022年の夏から2023年の年初に利上げが行われる可能性もある
このように、インフレへの懸念と金利上昇は世界的な潮流になっています。日本だけがこの潮流から無縁というわけにはいきません。
3月2日現在、ロシアによるウクライナへの侵攻は続いていて、その結果、原油価格の指標となる油種、WTI（ウエスト・テキサス・インターミディエイト）
は7年半ぶりに1バレル＝100ドルを超えています。ロシア産天然ガス価格も今後どうなるか先行きは不透明です。
エネルギー価格が上昇すれば、日本国内の物流コストや製造コストが上がります。企業間で取引されるモノの値段を示す企業物価指数は、日銀が2022年1月に公表した直近の値で前年比8.5％という、かなり高い上昇を見せました（図表2）。
総務省が2022年1月に公表した消費者物価指数は、企業のコスト削減努力などによって、生鮮食品を除く総合は前年同月比0.5％程度の上昇で済んでいますが、原油価格などの上昇がさらに進めば、多くの企業がどこかの時点でコスト増を製品価格に転嫁せざるを得なくなるでしょう（図表3）。
そうなったとき、日本でも消費者物価が欧米並みに上昇し、日銀内でも利上げの可能性が議論の俎上に乗せられるのではないかと考えています。
その時期はいつでしょうか。このままエネルギー価格が上昇し続けるなら、おそらく夏あたりから利上げの議論が出始め、年末、あるいは2023年の年始あたりに利上げというシナリオも想定されますから、利上げへの警戒感を持っておくべきだといえます。
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本日は以上となります。
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