カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2024/06/28 09:24
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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令和6年の地価公示3年連続の上昇だが過熱感は低い
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3月26日に「令和6年地価公示」が国土交通省から発表されました。今年1月1日時点の標準地の鑑定評価をもとに決定された、不動産市況について最も基本的なデータともいえますが、この最新の結果がどういう状況にあるのかを解説します。
東京23区内の新築マンション平均価格1億円超
少し古い話で恐縮ですが、株式会社不動産経済研究所が公表した、2023年中に東京23区で販売された新築マンションの1戸あたりの平均価格は、統計を取り始めてから初めて1億円を超えました。この価格帯のマンションを、普通の勤労世帯が買うとなると、夫婦ともに大企業でフルタイム勤務をし、ペアローンを組んで、ようやく買えるといった感じだと思われます。
このようなニュースを耳にすると、「日本の不動産市況もいよいよバブル的になってきたのでは？」と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、思ったよりも日本の不動産市況は過熱していないようです。少なくとも、1980年代から1990年代の前半にかけて生じたような、日本全国あらゆる場所の地価が高騰した不動産バブルに比べれば、今の不動産市況は、かなり冷静に上昇を続けているといってもいいでしょう。それは、地価公示を見てもわかります。
リゾート地、企業の進出地が高い
令和6年の地価公示を見ると、日本の不動産市況は上昇が続いていることがわかります。令和5年に比べ、地価の変動率がプラスになった都道府県数は、住宅地が24から29、商業地が23から29に増加、逆に変動率がマイナスになった都道府県数は、住宅地が22から17、商業地が23から15に減少しました（図表1、図表2）。
また、標準地番号で変動率を見ると、住宅地で上昇率の高いところは「富良野-201」がトップで、令和5年に比べて27.9％の上昇。その他、北海道千歳市の上昇が目立ちました。
富良野は「第二のニセコ」の呼び名が高く、リゾート開発が活発に行われています。同じく標準地番号の上昇率で8位の「白馬-1」も、長野県白馬村におけるリゾート開発が地価を押し上げています。
さらに標準地番号の上昇率で上位10地点中、4地点もあった千歳は、最先端半導体の開発を行っている半導体メーカーであるラピダスの工場進出に伴うもので、熊本県菊陽町が台湾の半導体メーカーTSMCの進出で地価が高騰したのを連想させます。
地価高騰というと、東京23区をはじめとして、大都市圏を中心にした動きのように思えますが、決してそうではなく、地方にも広がっています。たとえば、東北6県の住宅地の地価はすべて上昇しました。人口減少が著しい秋田県でさえも、秋田市中心部に関しては住宅地、商業地がともに上昇しています。人口減少県でもその中心地には人が集まっていて、中心地における地価上昇が、県全体の地価上昇につながっています。
このように、地価上昇は地方にも波及しつつありますが、冒頭でも触れたように、今の不動産市況は、バブルにはほど遠いといってもいいでしょう。その根拠は、全国全用途平均の上昇率を見ればおわかりいただけると思います。
たしかに、地方四市の全用途平均は、11年連続の上昇ですし、全国全用途平均の上昇率は、日本の不動産バブルがピークだった1991年の全国全用途平均に次ぐ2番目に高い上昇率でした。
とはいえ、1991年における全国全用途平均の上昇率が11.3％だったのに対して、令和6年の全国全用途平均は2.3％の上昇率に過ぎません。この点からも、現在の日本の不動産価格上昇は、決してバブルなどではなく、まだ上昇余地はあると考えられます。
東京の商業地の上昇はマンション立地という側面も
ところで、東京23区においては、2024年の住宅地の上昇率が5.4％であるのに対し、商業地はそれを上回る7.0％となりました。
これには昨今ならではの理由があります。コロナ明けに伴う人流の回復によって、商業地の地価が大きく上昇しているという側面もありますが、同時に最近の傾向として、本来は商業立地であるにもかかわらず、そこにマンションを建築する動きがあるのです。
特に都心部においては、マンションを建てるための適地が徐々に少なくなっていることから、商業地にマンションを建築する傾向が、ほうぼうで見られるようになってきました。代表的な例としては、渋谷の再開発が行われるなかで建てられたタワーマンション「ブランズ渋谷桜丘」でしょう。
近年は共働きが普通になっており、とりわけ東京都心においては、住居の近くにさまざまな商業施設があることの利便性が注目されているのです。
そうした点からすると、東京23区における地価上昇率は、商業地が住宅地を上回っているものの、商業地の上昇率には、多分に住宅地としての上昇率も含まれていると考えられます。
こうした不動産価格上昇の今後の推移を考えるうえでは、3月19日に日銀によって実施されたマイナス金利の解除が不動産市況にどのような影響を及ぼすかに着目することが大切です。
銀行預金の金利がほんの少し上がったことを受けて、メディアの一部では「預貯金金利が20倍になった」などとはやし立てる報道もあったようですが、今回のマイナス金利解除の実態は、「異次元の金融緩和」から「通常時の金融緩和」にシフトするというものでした。
預貯金金利は、年0.001％から年0.02％に上昇したとはいえ、絶対水準は決して高くなく、本格的な金利上昇というにはほど遠いのが現実です。
そこから考えても、不動産市況についても当面、活況が続くものと思われます。
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本日は以上となります。
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