カテゴリ：業界ニュース / 投稿日付：2022/01/28 10:49
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マンション管理の審査に新制度が始まる！変化を余儀なくされるマンション管理の世界
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国の新制度でマンション管理を評価
国内のマンション数は約675万3,000戸（2020年末時点）に及ぶ。その中には老朽化したマンションも多く、大規模修繕のための積立や理事会の運営等を含め、維持管理の難しさが問題視されてきた。そもそもマンションは私有財産であることから、これまでは管理組合による自主的な管理が行われてきたが、近年は管理の適正化が求められるようになってきた。こうした事態を受けて、地方公共団体がマンションの管理に介入できるよう、2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布された。もともとこの法律は、マンションの資産価値を守り、快適な住環境を確保することを目的として、マンション管理士の資格やマンション管理業者の登録制度を設けるなど、マンション管理の適正化を推進する措置を施してきた。
今回の新制度によって、行政がさらに積極的に関与しながら、マンションの管理水準をいっそう維持向上させていく仕組みができるのだ。特筆すべき点は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合、地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになることだ。この制度は「マンション管理計画認定制度」と呼ばれ、「認定」か「非認定」かの2つの評価が行われる。評価の有効期間は5年間となる。国が始める制度のため、認定を受けることができれば、管理が行き届いたマンションとして認知されることになりそうだ。
マンション管理を5段階評価する制度も
もう1つ同時期に始まるのが、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」である。これはマンションの管理会社の業界団体による制度で、申請のあったマンションの管理状態を5段階で評価し、評価は毎年更新する。
チェック項目は管理組合の運営体制や収支、建物や設備の状態、耐震診断、生活関連の5つのカテゴリーで点数化し、100点満点で採点する。合計点が90点以上ならSランク、70～89点ならAランク、50～69点がBランク、20～49点がCランク、19点以下がDランクとなる。20年4～12月にかけてマンション管理業協会の会員142社が管理を受託する全国のマンション6万3,969棟を対象にした仮評価の結果では、A評価が全体の約半数を占めた（図表１）。特に評価が高いS評価やA評価のマンションは、購入を検討する人に好意的に受け止められ、マンションの価格や資産価値が上がることにつながるなど、この評価がプラスに働くことが考えられる。
一方、CやD評価ではマンションの管理のイメージが悪くなり、区分所有者は売却時に困る事態になりかねない。そうなれば、評価の向上に努めるよう、管理の底上げにつながる可能性もある。
この制度も、国の「マンション管理計画認定制度」と同じく、マンションを購入する人や区分所有者にとって、マンション管理の適正具合を客観的に判断するわかりやすい物差しになりそうだ。マンションの売買や仲介を扱う不動産会社にとっても業務の参考になるだろう。
評価制度が3制度で問題点も
国の「マンション管理計画認定制度」と、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」のほかにもう１つ、マンションの管理を評価する制度があることも覚えておきたい（図表2）。2015年7月に始まった一般社団法人日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス」である。これはマンション管理士が、マンションの管理状態を無料で診断し、S・A・Bの3段階で評価する。主なチェック項目は、管理運営状態や修繕計画状況、法定点検や修繕工事、その他、防犯や防火、保険事故歴など18項目だ。評価の有効期間は5年で、すでに1万3,738棟（2021年9月末時点）が診断を受けている。
2022年4月には、これら3つの制度が並立することになる。もちろん評価する団体も評価する人も、チェックする項目も異なるため、それぞれに特色がある制度ではあるが、マンション管理を審査する制度としては、似たような役割を担うことになる。国の制度は、地方公共団体が管理適正化のために、必要に応じて助言や指導を行うことができるようになるが、残りの2つの制度は、評価が低いマンションに対しての管理の状態を改善するように働きかけるような役割はない。これら3つの制度が並立することで、マンション管理業界が切磋琢磨されるのかどうか、変革を強いられるのかどうかが、2022年の注目ポイントである。
世の中では長期にわたるコロナ禍で、住まいを見直す動きが顕著である。家にいる時間が増えたことで、より広く、落ち着いて暮らせる住まいを求めるなど、多くの人が住環境への関心が深まっている。こうした背景のなかで、マンションの管理がよりよい方向に大きく変わっていくことを期待したい。
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