所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール｜

所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール
カテゴリ：業界ニュース　/　投稿日付：2023/04/28 09:31

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所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール

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相続登記がされていないなどの理由で所有者が判明しない、もしくは所有者がわかっていても、所有者の所在が不明で連絡がつかない「所有者不明土地」を解消するため、民法等の改正が行われるのと同時に、新しく「相続土地国庫帰属制度」が始まる。

これらの制度改正、新制度が導入された事情などについて、法務省民事局の担当官に見解を伺った。

「所有者不明土地」はどうして発生するのか

　まず、「所有者不明土地」とは何か、ということから整理しておこう。これは以下の2つの条件に合致した土地のことだ。

①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地

②所有者が判明していても、その所在が不明で、所有者に連絡がつかない土地

　たとえば地方に住む両親が亡くなり、住んでいた家が空き家になったものの、すでに子供は東京に出ていてそこで生活基盤を築いているため、実家に戻ることはないというケース。本来なら、両親が亡くなって実家を相続するに際して、相続による不動産の所有権移転登記をしなければならないが、これまではその申請を出すか否かは所有者の任意とされてきた。また、所有権移転登記を行わなかったとしても、罰則規定は設けられていなかった。

　そのため、相続人である子供が実家から遠く離れた地域に生活基盤を築いているような場合、わざわざ実家を相続するメリットがないときは登記をしないまま放置し続けてしまうケースもあった。

　そうした結果、相続が発生した直後であれば、比較的、相続人を特定しやすいが、相続登記をしないまま、子供から孫へ、孫からひ孫へ代替わりが進んでいくと、やがてその土地の所有者が誰なのかわからなくなってしまうことになる。

　あるいは所有者が登記されていても、その所有者が引っ越してしまい、それが繰り返されるうちに所有者が不明になってしまうケースもある。

土地が荒れ、治安が悪化し、取引が停滞する

　では、所有者不明土地はどのような問題をはらんでいるのだろうか。

　まず「土地が荒れる」という問題。所有者が不明ということは、その土地を管理する人がいないことを意味する。その結果、歳月の経過にともなって、草木が伸び放題になり、どんどん荒地になっていく。そうなると、その隣に住んでいる人の敷地内にまで、枝葉が伸びていき、隣近所が迷惑を被ることもある。

　次に「治安の悪化」もある。これは空き家問題でも常に取り上げられるが、家屋が残されたままの状態で所有者不明土地になると、第三者が不法侵入してそこに住んだり、空き地であれば産業廃棄物を置かれたりする恐れがある。隣近所の住民にとって、これらは治安の悪化以外の何者でもない。

　3つ目の問題は「土地取引の停滞」だ。土地の所有者がわからない状態で、その土地を勝手に売買することはできないし、元の所有者に無断で建物を建てるわけにもいかない。当然、所有者が誰なのかをたどるにしても、行方不明になっている所有者を探すにしても、多大な手間とコストがかかってしまう。必然的に、その土地活用は難しいということで、放置された状態のままになってしまう。たとえば、その土地を用地買収できれば大規模開発ができる、公共事業ができるはずなのに、その1件の所有者がわからないがために、こうした土地開発が進まなくなるとしたら、これはマクロ的に考えても大きな経済損失になる。

　以上の3点が、大きく言って所有者不明土地の問題と言ってもいいだろう。

所有者不明土地はさらに増えていく見込み

　そうした所有者不明土地は日本にどのくらいあるのだろうか。法務省が2017年6月に公表した「不動産登記簿における相続登記未了土地調査」の結果を見てみよう。

　この調査は、全国10カ所の地区で相続登記が未了となっている恐れのある土地を対象にして調査したものだ。それによると、最後の登記から50年以上経過している土地は、大都市で6.6％、中小都市・中山間地域においては、実に24.6％にも達した。ちなみにこのうち最後の登記から90年以上も経過している土地は、大都市で0.4％、中小都市・中山間地域で6.2％となっている。

　また、2020年度に国土交通省が行った調査結果によると、全国における所有者不明土地の割合は24％であり、そのうち63％が相続登記の未了によるもの、33％が住所変更登記の未了によるものだ。

　時間の経過にともない、所有者不明土地はさらに増えていく恐れがある。大都市も例外ではないが、地方では、若者を中心とした人口流出が加速するのと同時に、そこに住む親世代の高齢化がどんどん進むため、このままでいけば所有者不明土地がさらに増えていくと考えられる。

相続登記や住所等の変更登記の申請が義務化

　この問題が全国規模で深刻化する前に、所有者不明土地の拡大を防止することを目的にして行われたのが、「民法等の一部を改正する法律」ならびに「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」の制定だ。これにより「相続登記の申請の義務化」が2024年4月1日から施行され、「住所等の変更登記の申請の義務化」は2026年4月までに施行されることになった。

　具体的には、相続登記の申請の義務化は、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由がないのに義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用の対象となる。

　また、住所等の変更登記の申請の義務化については、登記簿上の所有者が住所等を変更した日から2年以内に、住所等の変更登記の申請をしなければならず、正当な理由がないのに義務に違反した場合は、5万円以下の過料の適用の対象となる。

　なお、相続登記の義務化が施行される以前に相続した不動産においても、相続登記をしていない場合は改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければならない。また、住所等の変更登記についても、改正法の施行日から2年以内に行わなければならないことになっている。

　とはいえ、3年あるいは2年が経過した時点で即、過料を科されるわけではない。「この期間が過ぎても登記がされていない場合は、まず相続人に対して書面で催告します。この時点で申請していただければ裁判所への過料通知はしない予定」（民事局民事第二課法務専門官太田裕介氏）とのことだ。

「相続土地国庫帰属制度」という選択肢が誕生

　従来、相続した不動産を処分するに際しては、

①不動産市場で売却する

②相続放棄する

　という2つの手段があった。これに加えて、2023年4月27日に施行される「相続土地国庫帰属制度」によって、相続した不動産を処分する3つ目の選択肢が誕生することになる。

　「親と離れ、大都市圏で生活している子供は、親から実家の土地の相続を受けたとしても、そこに戻って生活するとは限りません。そのようなケースでは、実家の土地が所有者不明土地予備軍になりがちです。それを防ぐために新設したのが、相続土地国庫帰属制度です。もちろん国が引き取れない土地もありますが、申請していただければ法務局が現地調査し、引き取れると判断した場合は、10年分の管理費用を支払っていただき、その時点でその土地は国に帰属することになります」（民事局民事第二課不動産登記第三・第四係長清水玖美氏）

　どういう土地であれば、国に引き取ってもらえるのかだが、これには一定の基準が設けられている。

　たとえば建物が建っている土地、担保権などの権利が設定されている土地、特定有害物質によって汚染されている土地などの条件（図表5 1〜5）に該当する土地は、その事由があった時点で、却下される。これが「却下要件」だ。

　また却下要件が含まれていない土地であったとしても、状況によって引き取ってもらえない場合もある（図表5 　6〜10 ）。これを「不承認要件」といって、①崖（勾配が30度以上であり、かつ高さが5メートル以上）がある土地のうち、通常の管理に必要以上の費用や労力がかかるもの

②土地の管理や処分を阻害する工作物、車両、樹木、その他の有体物が地上にあるもの

③除去しなければ通常の管理、処分ができない有体物が地下にあるもの

④隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理、処分ができないもの

⑤通常の管理、処分を行うに際して、過分の費用や労力が必要なもの

　がある。法務局が現地調査を行い、これらのいずれかに抵触した場合、土地の引き受けが認められないケースがある。いずれにも共通するのは、土地の管理や処分を行うにあたって、費用や労力が過度にかかる土地であるということだ。

　実際に、この制度を使いたいと思っている人が気になるのは、「10年分の管理費用がいくらになるのか」ということだろう。あまりにも管理費用が高いと、利用しにくくなる。

　「10年分の管理費用は基本的に20万円です。法務局が現地調査し、この土地なら引き受けられるとなったら、20万円を納めていただくのと同時に、その土地の所有権は国に移転します。また、申請時に法務局の審査に必要な手数料を、法務局に支払っていただきます。こちらの金額はおおむね1万5,000円程度ですから、負担金が20万円のケースでは、合わせて21万5,000円程度が、土地を国に引き取ってほしいという人が負担する金額です。なお、法務局に支払う手数料（1万5,000円程度）は現地調査にかかるコストを賄うものなので、却下要件や不承認要件に抵触して引き取れないということになっても、返金されない点にご注意ください」（民事局民事第二課補佐官三枝稔宗氏）とのことだ。

新たな財産管理制度の創設

　ところで、所有者が不明の場合はもちろん、所有者が明らかでも、所有者による管理が適切にされていない土地や建物は、近隣に迷惑をかける恐れがある。そこで、所有者が不明の場合や、所有者による管理が適切に行われていない土地・建物を対象にして、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられた。これが「所有者不明土地・建物管理制度と管理不全土地・建物管理制度」であり、2023年4月1日から施行される。

　「調査を尽くしても所有者やその所在がわからない土地や建物については、利害関係人が地方裁判所に申し立てて、その土地や建物の管理を行う所有者不明土地・建物管理人を選任してもらえるようになります。所有者が明らかでも管理不全の状態にある土地や建物については、管理不全土地・建物管理人が選任されます。ちなみに管理人は事案に応じて、弁護士や司法書士、土地家屋調査士など適切と思われる者が選任されます」（民事局付谷矢愛氏）。

　それ以外にも、相隣関係の見直しということで、たとえば隣の土地から越境した枝について催促しても切除されない場合や、隣の土地の所有者が不明である場合など、越境された側の土地の所有者が自らその枝を切ることができる仕組みも整備されている。

　以上の制度改正、新制度の導入により、土地取引やその利活用が活性化されることが期待される。

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本日は以上となります。

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